Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как понять «помещение свободного назначения»?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное (а по большому счёту и единственное), что отличает помещение свободного назначения — отсутствие специализации. Каждый объект коммерческой недвижимости имеет прописанное в регистрационных документах назначение: магазин, автосервис, склад
Для чего можно использовать помещения свободного назначения
Отсутствие специализации означает, что такое помещение свободного назначения может использоваться для любых целей. А поскольку в остальном оно ничем не отличается от другой коммерческой недвижимости, то и открыть здесь можно всё то же самое.
Общепринятая классификация коммерческих объектов включает 4 категории:
- торговые, к которым относятся все площади, используемые для реализации услуг или товаров (магазин, автосалон, аптека, торговый центр
и т. п. ); - промышленные. К этой категории относятся помещения, в которых хранится сырьё или готовые товары, а также те, где установлено производственное оборудование (цеха, склады, автосервисы);
- офисные;
- социальные (например, медицинские и детские учреждения).
Помещение свободного назначения — что это значит для собственника и арендатора?
Как уже было сказано выше, ПСН — это не юридический термин, но его следует знать, так как он часто используется риелторами, собственниками, арендаторами.
Под «помещением свободного назначения» может подразумеваться как целое здание, так и его часть. Главное отличие от других типов коммерческой недвижимости в том, что у него нет специализации. За счёт этого требования, предъявляемые к такому объекту, также отличаются.
Прочие объекты коммерческого назначения имеют вполне определённую, прописанную в регистрационных документах, специализацию. Это может быть магазин, парикмахерская, автосервис, стоматологический кабинет и т.д. Соответственно, к каждому типу таких помещений предъявляются свои требования, причём достаточно жёсткие.
Если же помещение с определённым назначением приобретается новым собственником, и он захочет сменить его специализацию, ему потребуется официально внести изменения во всю документацию на него. Именно сложностями, связанными с перепрофилированием помещения, объясняется то, что, при смене собственника, на новом месте, как правило, открывается тот же бизнес. На месте магазина — новый магазин, на месте автосалона — другой автосалон и т.д.
При использовании помещения свободного назначения такие сложности отсутствуют — собственник или арендатор сам решает, как будет использоваться выбранная площадь, и оборудует её согласно требованиям своего бизнеса. Никаких ограничений для ПСН нет, а в его отношении действуют общие правила для нежилого фонда. Это позволяет без проблем размещать нужное оборудование, а, при необходимости, производить также перепланировку.
Преимущества аренды ПСН
Какие достоинства ПСН заставляют предпринимателей делать выбор в пользу аренды площадей этого типа?
- Универсальность и гибкость. Помещение можно переоборудовать под любые нужды — сделать офис, образовательный центр, открыть магазин или оборудовать склад. При желании целевое назначение можно сменить.
- Оснащённость. Имеются все необходимые коммуникации (водопровод, электричество, отопление). Чтобы начать работу, нужно только ввезти мебель и оборудование и, в некоторых случаях, сделать косметический ремонт.
- Много вариантов. Благодаря большому выбору нужное помещение проще найти в выбранном районе по сравнению с целевым.
- Стоимость ниже. Конечная цена зависит от расположения, площади ПСН и класса недвижимости, но в среднем стоимость ниже по сравнению с целевой коммерческой недвижимостью.
- Возможность расширения. При необходимости можно найти площади по соседству, иногда даже в том же здании.
- Выгода. На начальных этапах построения бизнеса иметь помещения в собственности в большинстве случаев не требуется. Аренда обходится дешевле покупки, а подходящее ПСН можно подобрать практически для любых нужд.
Особенности таких помещений
Главное их преимущество заключается в универсальности. Когда вы найдете на нашем сайте (по структуре мы похожи на «Авито») подходящий объект, то сможете использовать его в любых целях. Помещения свободного назначения могут быть расположены внутри зданий, быть пристроенными к ним или же отдельно стоящими. Наиболее часто их используют в качестве:
- складов и хранилищ;
- офисов;
- заведений сферы общепита и досуга;
- торговых площадей;
- производственных мастерских или цехов.
Кроме того, помещение свободного назначения можно разбить на несколько зон, в каждой из которых будет осуществляться тот или иной вид деятельности. Когда вы определитесь с целями использования помещения свободного назначения, его нужно будет переоборудовать под конкретные задачи в соответствии с требованиями законодательства, санитарными и производственными нормами. Кроме того, проект потребуется согласовать в таких инстанциях, как архитектурно-планировочное управление, Роспотребнадзор, пожнадзор и прочие.
Площадь помещений свободного назначения может быть разной. Как показывает практика, среди представителей малого бизнеса наибольшим спросом пользуются те, у которых она составляет до 50 кв. м. Стоимость помещений свободного назначения зависит от множества факторов. К ним прежде всего следует отнести местоположение объекта, его удаленность от центра города и транспортных магистралей, этаж. Достаточно важную роль играет и наличие таких инженерных коммуникаций, как водо- и теплоснабжение, электричество, телефонная связь. Такие факторы, как температура и влажность в помещении, также нужно учитывать при его выборе, потому что от них зависит возможность его использования под определенные цели.
Сделки и налогообложение
Сделки с нежилой недвижимостью могут проводить физические и юридические лица, а также ИП. Самые распространенные соглашения между сторонами:
- купля-продажа имущества;
- аренда;
- залог;
- ссуда.
Договора купли-продажи считаются оформленными только после государственной регистрации. Любое серьезное обременение также требует регистрации в ЕГРН. При передаче прав на имущество другому лицу в договоре указывается целевое назначение объекта в зависимости от классификации.
Согласно НК РФ, собственника нежилого объекта могут обязать платить следующие налоги:
- налог на имущество, который исчисляется по кадастровой стоимости;
- налог на доходы;
- налог на прибыль организаций и ИП.
Помещение свободного назначения — Что это такое? Описание и функции
Непосредственная близость метро Китай-город и парка Зарядье обеспечивают высокий, интенсивный пешеходный трафик и будущих клиентов ресторана…» В этом объявлении также подробное описание рассчитано не на гостиницу. Площадь первого этажа — 141 м2, антресоли первого этажа — 84 м2 и подвала 152 м2. Стоимость объекта зависит от следующих факторов: расстояние до центра города и станции метро; инфраструктура;. Вашему вниманию предлагается отдельно стоящее здание, в самом центре Москвы, в 5 минутах пешком от метро Чистые пруды. Если же указано «свободное» назначение, то требования — общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса. Представляется, что наименее затратными будут те проекты, которые ранее уже использовались под гостиницы и, соответственно, отвечают множеству специфических отраслевых требований. Аренда и продажа: некоторые нюансы Ставки аренды и продажи ПСН будут зависеть от множества факторов: Назначение помещения: если помещение можно использовать в качестве торгового, то оно будет стоить дороже.
Это касается как инвестиций в апартаменты данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой , так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл. Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. Самые востребованные помещения в стрит-ретейле в новостройках — до 100 кв. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Мы подготовили специальные предложения для наших клиентов — коммерческую недвижимость со скидкой. Выберите этот параметр в фильтрах, чтобы просмотреть объекты со сниженной стоимостью. У каждого объявления есть риэлтор, который знает об объекте больше. Закажите бесплатный звонок, чтобы задать оставшиеся вопросы и договориться о личном просмотре помещения. Специалист подберет еще несколько вариантов на выбор в удобном районе. Мы поможем купить коммерческое помещение недорого. Подберем недвижимость для офисов, складов, торговых точек, салонов красоты и других направлений бизнеса.
В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.
В чем отличие ПСН от целевого?
Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…
В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.
Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.
Что значит помещение свободного назначения
Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения. Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.
Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.
Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.
Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.
Признаки нежилого объекта:
- Имеет такие функциональные характеристики:
- не предназначен для проживания;
- используется в производственных и общественных целях;
Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.
Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:
- Помещение свободного назначения класса «премиум». Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
- Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.
Основные правила использования помещений свободного назначения
Помещения свободного назначения представляют собой коммерческие или нежилые помещения, которые могут быть использованы для различных целей. Однако, при использовании таких помещений необходимо соблюдать определенные правила и требования.
- Согласование назначения помещения: Перед использованием помещения свободного назначения необходимо получить согласование или разрешение на его использование от соответствующих органов или администрации.
- Соблюдение норм безопасности: При использовании помещения свободного назначения необходимо соблюдать все нормы и требования по пожарной безопасности, электробезопасности, санитарным нормам и т.д.
- Учет зон пожароопасности: Если помещение относится к зоне повышенной пожароопасности, необходимо принять соответствующие меры по обеспечению пожарной безопасности, включая установку средств пожаротушения.
- Соблюдение требований к охране труда: В случае использования помещения для трудовой деятельности, необходимо соблюдать все требования по охране труда, предоставлять работникам необходимые средства индивидуальной защиты и обеспечивать безопасные условия труда.
- Соблюдение земельного и градостроительного законодательства: При использовании помещений свободного назначения необходимо соблюдать все требования земельного и градостроительного законодательства, включая правила размещения рекламы, проведение реконструкций и дополнительных строительных работ.
Перед использованием помещений свободного назначения рекомендуется получить консультацию у специалистов, чтобы убедиться, что все требования и нормы соблюдены.
Ответственность и обязанности сторон
При использовании помещения свободного назначения как бизнес-площади, обязанности и ответственность делятся между арендатором и арендодателем. Стороны должны соблюдать определенные правила и обязательства, чтобы обеспечить безопасность и эффективное использование помещения.
Обязанности арендатора:
- Соблюдать условия договора аренды и распорядок в помещении.
- Оплачивать арендную плату в срок.
- Поддерживать помещение в чистоте и порядке.
- Не нарушать права других арендаторов или соседей.
- Отвечать за ущерб или повреждения, причиненные помещению или имуществу арендодателя.
- Соблюдать требования по пожарной безопасности и безопасности труда.
- Вести документацию о состоянии помещения и своих действиях в нем.
Обязанности арендодателя:
- Предоставить арендатору помещение в соответствии с условиями договора.
- Обеспечить надлежащее состояние помещения и его оборудования.
- Проводить регулярную инспекцию помещения и ремонтировать повреждения, вызванные старением или естественным износом.
- Предоставить арендатору необходимые коммуникации (электричество, воду, отопление и т. д.)
- Обеспечить безопасность и противопожарную защиту помещения.
- Предоставить документацию и разрешения на использование помещения для определенных целей.
Последствия нарушения обязанностей могут включать штрафные санкции, исковые потери и расторжение договора аренды. Поэтому важно, чтобы обе стороны полностью выполняли свои обязанности и уважали права друг друга.
Коммерческая и жилая: в чем разница?
Многие спрашивают: что выгоднее — коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей. Если вы хотите приобрести жилье для своей семьи, конечно, выгоднее потратить деньги на обычную квартиру. Инвесторам же нужны апартаменты. А вообще, вопрос выгоды обычно возникает, когда речь идет о коммерческой недвижимости, потому что использование ее для систематического получения прибыли — это нормальная практика. Более того, это одно из свойств таких объектов. Их покупают, чтобы вести предпринимательскую деятельность.
Другие моменты, которые отличают коммерческие объекты от жилых:
- Их обычно сдают или перепродают — это наиболее выгодный вариант владения. Аренда дает производителю, продавцу продукта или тому, кто оказывает услуги, мобильность, а владельцу здания — возможность спокойно зарабатывать.
- В них часто большие коммунальные платежи. Это обусловлено тем, что квадратные метры покупаются для получения прибыли, а значит, с владельца можно спросить больше.
- Налоги на недвижимость рассчитываются в зависимости от владельца — физического или юридического лица и т. д. Кстати, ипотека под коммерческую недвижимость тоже бывает, но проценты чаще всего весьма высоки.
ПСН для мини-гостиниц и хостелов
До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме. В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере, малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении. Однако 1 октября 2021 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.
Правовые последствия нового закона («или-или»):
- Закрытие гостиницы или хостела, расположенного в жилом помещении;
- Продолжение деятельности, если помещение приобретет статус нежилого. Это возможно, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет. Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров. Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.