Как оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

• заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
• решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Кредитные каникулы

Получить кредитные каникулы из-за коронавируса теперь может каждый гражданин, ведь после введения 7 апреля новых поправок в договора о кредитовании со стороны государства, люди которые не могут выполнить платеж вовремя, имеют право передвинуть момент внесения средств. Это называется кредитными каникулами – временем, когда россияне могут не платить по кредитам, сидя на карантине и не имея возможности зарабатывать деньги.

С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до недавнего времени допускалось обращение всего лишь одного собственника помещения (как жилого, так и нежилого помещения) в Департамент имущества г. Москвы (ранее — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением о формировании земельного участка под МКД.

Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.

Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.

Как выразить свое несогласие с предложенным на публичных слушаниях проектом межевания?

В период проведения публичных слушаний каждый участник публичных слушаний имеет право представить свои предложения и замечания по обсуждаемому проекту следующими способами: 1) записи в книге (журнале) учета посетителей и записи предложений и замечаний, которая ведется в период работы соответствующей экспозиции; 2) выступления на собрании участников публичных слушаний; 3) записи в книге (журнале) учета (регистрации) участвующих в собрании участников публичных слушаний; 4) подачи в ходе собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний представителю соответствующей окружной комиссии, городской комиссии; 5) направления в течение недели со дня проведения собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний в соответствующую окружную комиссию.

Абсолютно все поступившие предложения и замечания вносятся в протокол публичных слушаний. Срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней.

Чтобы убедиться в полноте и точности внесения в протокол предложений и замечаний, Вы вправе со ссылкой на Градостроительный кодекс г. Москвы потребовать ознакомиться с протоколом публичных слушаний и получить его копию в окружной комиссии.

На что особенно следует обратить внимание при утверждении плана межевания квартала?

1. Необходимо периодически заходить на страницу сайта управы Вашего района / Префектуры округа с целью получения информации о предстоящих публичных слушаниях — ведь, по сути, это единственная возможность для граждан выразить свое мнение относительно определения границ земельного участка по их МКД.

2. Непосредственно при посещении публичных слушаний: 1) нужно зарегистрироваться в журнале участников публичных слушаний. Общее количество участников собрания публичных слушаний считается по количеству зарегистрировавшихся в журнале; 2) следить, чтобы все замечания и предложения, даже высказанные устно в микрофон, а также поданные письменно, заносились в протокол; 3) заносить предложения и замечания не «коллективно», а от каждого участника. Дело в том, что даже если под коллективным обращением подпишется 1000 человек, в протоколе все равно будет указано 1 поступившее предложение.

При подготовке заключения, окружная комиссия может посчитать, что для района со 10 тысячным населением 1 предложение против проекта можно признать некритичным количеством, и написать в заключении: реализовывать проект целесообразно.

3. Если Вы не успели на публичные слушания или не знали о них, но считаете, что необходимо направить еще коллективные или индивидуальные обращения, то в течение семи дней со дня проведения собрания участников публичных слушаний, в соответствующую окружную комиссию можно представить замечания и предложения.

4. Чтобы убедиться, что протокол соответствует действительности, нужно через 7-10 дней после публичных слушаний, обратиться в окружную комиссию за копией протокола. Важно успеть изучить протокол до утверждения заключения, так как после утверждения заключения председателем окружной комиссии, бороться с несправедливостью будет сложнее. Протоколы заседаний окружных комиссий, размещаются на сайтах Префектур. В протоколах указано, какие были приняты решения, по результатам тех или иных Публичных слушаний.

5. Часто из территории земельных участков жилых домов «отрезают» зеленые насаждения под улично-дорожную сеть (УДС). Это также означает что после утверждения Проекта межевания и постановки на кадастровый учёт эти участки будут оформлены в собственность города Москвы. Теоретически, дальше собственник (фактически чиновники) могут сделать со своей собственностью всё что захотят: уничтожить газоны и расширить под окнами жилых домов автодорогу или обустроить платные места для парковки машин всех желающих. Во избежание этого, жителям нужно письменно требовать вернуть газоны в состав земельного участка жилого дома, иначе отказываться признавать законность проекта межевания, как нарушающего их законные интересы владельцев и пользователей земельного участка.

6. Любые ссылки проектировщиков на наличие красных линий улично-дорожной сети, которые они якобы не могут «преступить», не должны Вас смущать — это пока лишь проект, и если то, как проходят красные линии в проекте, нарушает Ваши права, нужно требовать отправления проекта межевания на доработку с целью убрать или передвинуть красные линии.

Какие документы потребуются?

Полный перечень документов указан в приказе №370 от 29 октября 2010 года Минэкономразвития:

• Заявление от всех владельцев квартир в многоквартирном доме персонально, либо одно, но с указанием волеизъявления каждого долевого участника;
• Копии документов, удостоверяющих личности заявителей (физлиц, юрлиц или представителей заявителя);
• Если заявитель юридическое лицо, то потребуются копии уставных документов, свидетельства о госрегистрации предпринимателя, компании;
• Если обращаются доверители – доверенность и копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
• Выписка из Росреестра по указанному объекту недвижимости, срок действия которой не превышает 1 месяц;
• Документы, касающиеся зданий, сооружений на целевом участке земли;
• Документы, удостоверяющие право собственности на здания, сооружения, доли в общей собственности;
• Если у заявителей не имеется документов, подтверждающих право собственности на объекты, расположенные на целевом участке, необходимо приложить также Заявление об отсутствии запрашиваемых сведений.

Обращаем ваше внимание, что оформить в собственность можно не только дома, построенные до введения современного кадастрового учета. Право собственности на землю могут получить дольщики новостроев, домов, которые долго не вводятся в эксплуатацию (долгостроев) и даже дольщики многоквартирных домов, которые находятся в процессе строительства. Так же можно сделать привязку дома к земельному участку.

Важно! Согласно Земельному кодексу, оформление земли под многоквартирными домами – это право, а не обязанность владельцев квартир. То есть, каждый может подать заявление о приватизации земли, но в случае сноса жилого дома право владения квартиры закончится, а получить право на землю уже не удастся.

Напишите заявление о формировании участка

Написать заявление может любой собственник многоквартирного дома, группа инициативных собственников, уполномоченное лицо, управляющая организация или ТСН/ТСЖ, ЖК/ЖСК. Организации действуют по поручению собственников, то есть нужно провести общее собрание собственников, чтобы все желающие выразили своё согласие.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

• копию протокола общего собрания собственников помещений МКД;
• копии документов, удостоверяющих личность уполномоченного лица;
• документ, удостоверяющий состав и размеры помещений МКД;
• при наличии – копии документов об отводе земельного участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в решении COE 12-p, заключается в том, что для бесплатной передачи участков с МФС и другими составными объектами недвижимости, собственник-наниматель является необходимым и достаточным для формирования участка. Объединения, в соответствии с требованиями Закона о земле и планировании, и земельной книги участка, но без требования конкретного решения или права владения собственника помещения.

В соответствии с пп. 4п ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации,3 формирование участков в границах элементов городской структуры, построенных на МФБ в соответствии с утвержденным планом (письмо № 14-03826-ГЕ/ 18 от 11 апреля 2018 года «О возможности формирования земельных участков» и Минэкономразвития России от 6 марта 2018 года (письмо № Д23И-1133 от 11 апреля 2018 года).

В противном случае, при отсутствии утвержденных положений, формирование земель осуществляется областями или муниципалитетами в соответствии с утвержденными земельными участками (участками) в проекте планировки территории.

При этом границы участков в составе МФБ должны учитывать земли общего пользования и не могут выходить за их пределы. В соответствии со ст. 85 п.

Наряду с преимуществами нужно учитывать и некоторые проблемы, которые может принести оформление земли под многоквартирным домом в собственность.

1. Следует настроиться на длительность процедуры, она может растянутся даже до года.
2. Потребуется потратить деньги на то, чтобы зарегистрировать участок.
3. Тот, кому принадлежит участок, обязан содержать его в чистоте и порядке, следить за благоустройством. Если не выполнять свои обязанности, можно получить штраф от государства.
4. Нельзя даже на собственной земле возводить сооружения, которые нарушают нормы градостроительства. Тем более запрещено это делать, если земля не оформлена.

Любой земельный участок, в том числе и под МКД, должен использоваться с учетом его целевого предназначения. При нарушении такого правила можно быть привлеченным к административной ответственности.

Пассивная позиция граждан, не проявление интереса к вопросу, могут привести к таким юридическим последствиям, как отчуждение части придомовой территории для нужд муниципалитета или под застройку. В том числе, на которой расположены:

• детская площадка;
• парковка и удобный подъезд (проход) к зданию;
• палисадники, клумбы и т.п.

Такая ситуация может возникнуть на законных основаниях, при условиях:

1. участок, на котором возведено строение, принадлежит муниципалитету, который использовал ЗУ под иные нужды.
2. Участок у муниципалитета арендовал застройщик, для возведения платной стоянки, автозаправки и иных объектов.

При этом, руководствуясь положением о том, что земля следует судьбе дома, под домом оставляется участок, соответствующий по площади минимальным санитарным нормативам. Эти причины становятся главными мотиваторами заблаговременного оформления ЗУ.

Условия оформления опираются на следующие положения:

1. принятие решения общим собранием;
2. назначение представителя;
3. формирование придомовой территории;
4. подача заявления в администрацию;
5. получение согласия администрации;
6. регистрация права собственности.

Что делать если нет документов?

Похожие записи:

• Подоходный налог: прямой или косвенный
• Как стать ветераном труда в Нижегородской области и что это дает
• Отдельные платёжные поручения по налогам в 2023 году: ответ ФНС