Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски при продаже квартиры для продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вне зависимости от того, продаёт собственник квартиру через агентство или самостоятельно ищет покупателей, недвижимость придётся показывать и пускать в своё жилище посторонних людей. В подавляющем большинстве случаев это будут честные граждане, действительно заинтересованные в покупке. Но под видом покупателей могут действовать и мошенники.
Какие риски у продавца квартиры при встрече с покупателями
Как себя обезопасить:
- не держать на виду деньги, ценные вещи и документы на квартиру;
- не оставлять визитёров без присмотра;
- предупредить родственников или друзей о намеченном показе, предложить кому-нибудь из них составить вам компанию.
Последствия оспаривания сделки
Оспаривание сделки проходит в суде. По оценке экспертов ФНП, в среднем такое дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами (оплата адвоката, оплата госпошлин, написание заявлений). Сделка, признанная недействительной, влечет реституцию. То есть стороны возвращаются в первоначальное положение. Покупателю возвращаются деньги, продавцу — квартира. Если была упущенная выгода или, например, ремонт (неотделимое улучшение), то можно взыскивать это с человека, из-за которого нарушены права.
Но вот только выиграть суд не значит получить деньги обратно. Даже когда есть решение суда и приставы берут дело в производство, далеко не всегда получается получить деньги за возвращенную квартиру обратно. «В данном случае более защищенной стороной является продавец. К нему возвращается недвижимость, которая никуда не денется. А вот деньги, которые заплатили за квартиру, могут быть потрачены. И хотя суд обязует продавца вернуть их, на практике взыскать их часто сложно, денег у продавца может уже не быть. Поэтому риск невозврата денег в данном случае очень высокий», — добавил Андрей Мисаров.
Чтобы снизить такие риски, эксперты рекомендуют досконально проверять юридическую чистоту квартиры, общаться с продавцом, узнать у него подробную историю квартиры. Дополнительной гарантией может стать участие нотариуса в сделке, который должен изучить все нюансы квартиры.
Какие риски для продавца?
Сделку признают недействительной
Если банк вскроет обман, то ипотеку аннулируют. Квартиру продавцу, конечно же, вернут, но потребуют назад деньги. И возвращать придется не реальную стоимость, а указанную в договоре. В случае с Денисом — это 6,3 млн руб. вместо реально полученных 5,3 млн руб.
Можно составить договор займа с покупателем на сумму первоначального взноса. Но если дело дойдет до суда, его могут признать фиктивным и отказать продавцу во взыскании средств.
Уголовная ответственность
Намеренное завышение стоимости для получения ипотеки — это мошенничество по предварительному сговору. Придется отвечать по ст. 159 УК РФ, по которой назначают штраф 300 тыс. руб. или лишение свободы на срок до 5 лет. Банки редко прибегают к уголовному разбирательству, обычно ограничиваются аннулированием сделки и возвратом денег.
Больше налогов
Актуально для ситуаций, когда квартиру продают раньше истечения минимального срока владения (для единственного жилья — 3 года). Налог придется считать с завышенной стоимости из договора. Соответственно, продавец потратит лишние деньги.
Потеря времени
Пока покупатель ищет оценщика, который согласится на сомнительные действия, и согласует сделку с банком, пройдет 1–3 месяца. За это время продавец может упустить реальную возможность продать жилье по выгодной стоимости без махинаций.
Неточные формулировки в договорах
Между продавцом квартиры и риелтором заключается договор. Не относитесь легкомысленно к этому этапу и обязательно читайте все пункты. Особое внимание обратите на то, как сформулирована суть работы исполнителя по вашей сделке. Если фигурирует размытая формулировка типа «помощь в продаже» или «поиск покупателя», это повод насторожиться, потому что риелтор может в итоге не довести сделку до завершения, но заявить, что вы все равно должны ему деньги за активную работу. Продавец заинтересован в конкретном результате, а не бурной деятельности без финальной сделки.
Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Еще одна опасность подстерегает продавца квартиры в момент расчета с покупателем. По поводу каждого факта передачи денег — всей суммы или ее части — должен остаться документ. Причем подписывать или отдавать его надо только когда деньги были получены, проверены и пересчитаны.
«Наличие у недобросовестного покупателя документов, подтверждающих несостоявшийся расчет, выданных под различными предлогами раньше времени, может привести к тому, что с продавцом никогда не рассчитаются, и он останется и без квартиры, и без денег, — говорит Селиванова. — При передаче квартиры для регистрации права, помимо договора, важнейшим документом является акт приема-передачи, в котором фиксируются все выполненные и невыполненные обязательства и наличие либо отсутствие претензий».
Отданная раньше времени расписка может оставить продавца без денег, хорошо еще, если только части суммы. А отсутствие подписанного покупателем акта о приеме квартиры не позволит защититься от претензий по поводу состояния недвижимости, которые могут возникнуть еще только через пару лет после совершения сделки.
Техника безопасности продажи
Лучше всего обезопасить себя и проводить сделку по продаже при участии надёжных профессионалов. Сделать это самостоятельно довольно непросто. Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно проявить внимательность и осторожность.
Необходимо придерживаться следующих правил:
- сначала взять деньги, потом передавать оригиналы документов;
- внимательно прочитать каждую строку договора;
- изучить условия сделки;
Настороженность нужно проявить во время заключения соглашений с посредником. Мошенники профессионально разбираются во всех тонкостях.
Чтобы избежать основных рисков, надо:
- проявлять внимательность;
- не соглашаться на сомнительные предложения;
- не допускать ошибок и исправлений в договоре;
- обязательно указать способы разрешения возможных споров.
Соглашение оформляется в трёх экземплярах. Необходимо сделать также копии всех документов, участвующих в сделке. При возникновении проблем они станут гарантией продавца.
Договор купли-продажи рекомендуется заверить у нотариуса. Это является подтверждением законности. Нотариус проверяет составленный договор и сообщает о возможных проблемах.
Продажа квартиры – серьёзный шаг, требующий особой внимательности и подготовленности. Проявляя бдительность, продавец может избежать многих проблем. Провести удачную сделку и не потерять свою недвижимость и деньги.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Оформление договора купли-продажи
После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.
Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.
Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег. Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца. Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.
Как обезопасить себя от обмана при получении денег
Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?
Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие». Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав. Условием для доступа покупателя является истечение оговоренного гарантированного периода доступа продавца, который как правило не менее 2 недель. Такие услуги сегодня оказываются большинством депозитариев. Вся сумма пересчитывается и закладывается в арендованную покупателем ячейку.
Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата. Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации. Ключ от ячейки изначально находится у покупателя и отдается им продавцу в момент получения зарегистрированных оригиналов договора купли-продажи и свидетельства собственности.
Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.
Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты
С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»
(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)
или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.
Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.
Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.
Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.
Если покупатель готов заплатить за квартиру деньги, которые ожидает продавец, но просит указать в договоре меньшую сумму, это еще один признак возможной аферы, предупреждает адвокат. Для продавца это может быть выгодно, если он будет обязан заплатить подоходный налог с цены продажи. Так бывает, например, когда жилье находится в собственности меньше трех лет. Или же продавец уговаривает исказить цифры в документах под каким-то своим, внешне вполне благовидным предлогом.
«После регистрации права собственности покупатель отказывается оплачивать реальную стоимость недвижимости, — объясняет опасность такой ситуации Селиванова. — Продавец при таких обстоятельствах не имеет возможности взыскать оговоренную стоимость объекта».
Чтобы не столкнуться с такими сложностями, в договоре обязательно надо указывать только полную стоимость квартиры, рекомендует юрист.