Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Преимущества удостоверения сделок нотариусом
Сделки, заключённые у нотариуса, — прозрачные и надёжные. Кроме того, нотариус отвечает за все потенциальные ошибки в договорах. Есть ряд преимуществ, которые дают зарегистрированные сделки:
- если одна из сторон не исполняет по договору свои обязанности, то по исполнительной надписи нотариуса её можно принудить совершить их без обращения в суд;
- если же спор участников договора дойдёт до суда, то эта инстанция будет прежде всего ориентироваться на удостоверение нотариуса. Фактически в деле уже будет присутствовать незаинтересованный свидетель, который может подтвердить, что стороны действовали в рамках закона и осознавали происходящее;
- в случае потери одной из сторон документов нотариус всегда может предоставить копию, которая будет иметь законную силу;
- кроме того, нотариус может предложить услугу депозита для безопасного расчёта в случае купли-продажи квартиры;
- нотариус самостоятельно подаёт документы в Росреестр и имеет право на сокращённые сроки регистрации документов. Онлайн-сделки через него регистрируются в течение суток, а бумажные — до трёх дней. Если же стороны сами обращаются в Росреестр или МФЦ, то ожидание может занять от семи до девяти дней.
Как происходит оформление сделки?
Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.
Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.
По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.
Пошаговые рекомендации для грамотного оформления
- Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
- Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
- Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
- Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
- В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.
Увеличение безопасности сделок
Во-первых, введены дополнительные требования к документам, предоставляемым при заключении сделки. Теперь стороны должны предоставить дополнительные сведения о недвижимости, включая информацию о возможных правовых ограничениях и обременениях объекта. Это позволяет избегать ситуаций, когда покупатель неосведомленно приобретает недвижимость с существующими проблемами.
Во-вторых, нотариусы проводят более тщательную проверку правового статуса недвижимости. Они обязаны сверять предоставленные документы с реестрами прав на недвижимость и иными источниками. Такая проверка позволяет выявить возможные фиктивные сделки или нарушения прав третьих лиц.
Для увеличения прозрачности сделок нотариусы начали использовать электронные сервисы для получения информации о правовом статусе недвижимости. Это позволяет своевременно выявлять любые изменения в правах на объект и предупреждать об их нарушении.
Внедрение технологических новаций
В связи с быстро меняющимся миром и развитием информационных технологий, нотариальная сфера также активно внедряет технологические новации для улучшения качества и эффективности своих услуг. В 2024 году можно ожидать ряда изменений в процессе нотариального заверения договоров купли-продажи недвижимости.
Одной из главных новаций станет внедрение электронного документооборота. Это означает, что все необходимые документы для заверения договора смогут быть предоставлены в электронном виде. Клиентам больше не придется лично посещать нотариуса для передачи бумажных копий. Все процессы смогут быть выполнены удаленно с использованием электронной подписи.
Другой важной инновацией будет использование блокчейн-технологии. Блокчейн позволит сохранить нотариальные записи в цифровой форме с высокой степенью защиты от подделок и изменений. Это значительно повысит надежность и достоверность нотариальных документов.
Также ожидается автоматизация некоторых процессов, связанных с заверением договоров. Это позволит упростить и ускорить процесс нотариальной проверки и заверения документов. Кроме того, автоматизация позволит минимизировать риск человеческой ошибки и повысить точность работы.
Все эти технологические новации способствуют улучшению качества нотариальных услуг, повышению их доступности и снижению затрат времени и денег для клиентов. Внедрение технологических новаций является неотъемлемой частью современного развития нотариальной сферы и помогает ей адаптироваться к изменяющимся потребностям и требованиям общества.
Советы по выбору нотариуса
Все нотариусы в России имеют одинаковую компетенцию и вправе совершать любые нотариальные действия, прописанные в ст. 35 «Основы законодательства РФ о нотариате». Ориентироваться на эти критерии нет смысла. Выбор нотариуса для проверки квартиры перед покупкой зависит от других нюансов. Вот, например, на что стоит обратить внимание:
- Регион работы нотариуса
Нотариус должен работать в том регионе, где расположена недвижимость. Это правило диктует закон. То есть, если продаваемая квартира в Екатеринбурге, то и нотариус должен быть в Екатеринбурге или хотя бы в Свердловской области.
- Локация офиса
Хорошо, если офис расположен рядом с домом или работой, у метро или автобусной остановки, а неподалеку есть парковка. Это удобно и здорово экономит время.
- Офис конторы
При сложной сделке с большим количеством участников важно, чтобы офис нотариальной конторы был просторный. Желательно, чтобы кроме ресепшн, зала ожидания и кабинета нотариуса была еще переговорная комната с достаточном количеством стульев или кресел.
- График работы
Обратите внимание на время работы нотариуса. Обычно график индивидуальный и подстроиться под него бывает нелегко. Некоторые конторы открываются рано утром, а закрываются поздно вечером, принимают посетителей по субботам и воскресеньям. Но есть нотариусы, которые отдыхают по всем государственным праздника и выходным, уходят на обед и уже не принимают после 18.00.
- Организация работы
Покупка квартиры через нотариуса не всегда требует обязательных визитов в нотариальную контору по каждому вопросу. Некоторые специалисты вызывают к себе по любому пустяку. Лучше, если часть вопросов можно решить дистанционно.
- Отзывы
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2023 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.
После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре. Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей. Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.
Какие риски несет инициатива?
Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.
— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.
По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».
В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:
— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.
Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.
— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он. Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно. Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет. По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.
Основные условия договора
Для оформления договора купли-продажи квартиры в 2024 году необходимо знать основные условия и правила этой сделки.
Кто оформляет договор?
- Договор купли-продажи квартиры оформляется с участием риэлтора/нотариуса.
- Кем является риэлтор/нотариус, выбирает продавец (владелец квартиры).
Что нужно для оформления договора?
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН).
- Паспорт продавца и покупателя.
- Необходимые документы родственников, если собственность на квартиру совместная (например, брачный контракт или согласие супруга или супруги).
- Документы, подтверждающие возможность продажи квартиры, в случае если она находится в залоге или в ипотеке.
Что проверяется перед оформлением договора?
- Проверяется право продавца на собственность квартиры.
- Проверяется отсутствие ограничений на сделку с квартирой (арест, запрет на продажу).
- Проверяется отсутствие долгов продавца по коммунальным или прочим платежам.
Чего следует избегать до оформления договора?
- Не вступайте в сделку без участия риэлтора/нотариуса.
- Не платите за оформление договора больше, чем указано в запросу.
- Не подписывайте договор, если в нем есть что-то непонятное или несоответствующее вашим условиям.
Сколько стоит оформить договор?
- Стоимость оформления договора может составлять от 1% до 3% от стоимости квартиры, в зависимости от условий и соглашений.
Куда регистрируется договор?
- Договор купли-продажи квартиры регистрируется в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по месту нахождения квартиры.
Что делать, если у вас найдено жилое помещение без документов?
- Если у вас есть основания полагать, что квартира является вашей собственностью, необходимо обратиться к юристу для выяснения обстоятельств и оформления правового статуса квартиры.
Ничего сложного в оформлении договора купли-продажи квартиры в 2024 году нет, если вы будете следовать правилам и условиям, а также обратитесь за помощью к профессионалам, таким как риэлторы или нотариусы.
Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?
Оформление договора купли-продажи квартиры может потребовать определенных финансовых затрат. Варианты стоимости оформления договора могут быть разными и зависят от ряда факторов.
Если вам необходимо оформить договор самостоятельно, без участия риелтора или нотариуса, то вы можете сделать это бесплатно. Вам потребуется составить договор на основе образца, который можно найти в свободном доступе в интернете. Однако, помните, что без участия специалистов, вы не сможете проверить все необходимые документы и правильно оформить договор.
Если же вы планируете воспользоваться услугами риелтора или нотариуса, то стоимость оформления договора будет зависеть от их тарифов. Обычно такая услуга оплачивается по запросу и может составлять от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.
Также следует учесть, что при оформлении договора купли-продажи квартиры в 2024 году могут быть установлены новые правила и требования, которые могут повлиять на стоимость оформления.
Если вы планируете купить квартиру с использованием ипотеки, то следует учесть, что банк может потребовать дополнительные платежи или комиссии за регистрацию договора.
Основные условия оформления договора купли-продажи квартиры включают проверку юридической чистоты объекта, наличие всех необходимых документов, подготовку и подписание договора, регистрацию сделки в органах регистрации.
В общем, конечная стоимость оформления договора купли-продажи квартиры будет зависеть от того, кем и с какими условиями будет проводиться сделка, а также от наличия дополнительных требований, таких как участие риелтора или нотариуса, использование ипотеки и других факторов.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью с 2021 года
Использование института нотариата позволяет в полной мере обеспечить правовые гарантии участникам гражданского оборота, способствует обеспечению достоверности Единого государственного реестра недвижимости и снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества, благодаря чему обеспечиваются публичные интересы правопорядка.
К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2021 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.
Нотариус не требуется
С 31 июля 2021 года вступают в силу изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые исключают норму об обязательном нотариальном удостоверении для отдельных видов сделок с недвижимостью при распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности. Федеральная кадастровая палата разъяснила изменения процедур проведения сделок.
Таким образом, благодаря нововведению, граждане получают право решать, требуется ли им заверять общую сделку с долями нотариально. Ведь зачастую совладельцами квартиры, дома, гаража или земельного участка являются близкие родственники, которым просто ни к чему подтверждать законность сделки друг с другом. При этом по желанию правообладателей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.
Виды недвижимости для сделок
Для осуществления нотариально удостоверенных сделок с недвижимым имуществом в 2024 году следует учитывать различные категории данного вида собственности. Вот некоторые из них:
- Квартиры — жилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах и предназначенные для проживания.
- Дома — самостоятельные жилые строения, обычно имеющие собственный участок земли.
- Земельные участки — парцелы земли, предназначенные для использования в сельском, промышленном или коммерческом секторе.
- Коммерческая недвижимость — помещения, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, такие как магазины, офисы, склады и рестораны.
- Гаражи и стоянки — места для хранения автомобилей.
- Загородные дачи и коттеджи — жилые строения за пределами города, предназначенные для отдыха и проживания.
Каждый из этих видов недвижимости имеет свои особенности и требования к сделкам. При составлении документов и оформлении сделки важно обратиться к квалифицированному нотариусу, который поможет обеспечить правовую безопасность и защиту интересов сторон.
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:
- самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
- обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.
В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
- Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).
Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.
В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:
- Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
- Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
- Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
- Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).