Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды считается заключенным с момента». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Квалификация сделки как договора аренды
На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.
5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
“…Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК “Красный октябрь” (заказчик) и ООО “Рекламное предприятие “Дельта” (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
“…Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ…”
5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.
Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества
Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.
7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.
Природа договора аренды и аспекты сделок, заключённых по ст. 606 ГК РФ
Иногда субъекты договора аренды называются наймодателем и нанимателем. В своей сущности договор найма не имеет никаких отличий от договора аренды, если речь идёт об аренде вещного имущества. Однако вещи должны относиться к той природе, что не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. К примеру, невозможно арендовать горючее, различные расходные материалы, удобрения, сырьё и подобное. При передаче таких вещей нужно составлять договор займа.
По своей природе договор аренды является консенсуальным, потому что для его заключения нужно только стремление к тому участников сделки и их договорённость об её условиях. Важную роль играет взаимное предоставление об обязательствах. Договор аренды относится к числу синаллагматических, что означает появление прав и обязанности у обеих сторон. Арендодатель может предоставить арендатору только право пользования имуществом, только право владения или совместное право владения и пользования на определённый срок или бессрочно.
Договоры аренды без права владения заключается довольно редко. Относиться они могут к каким-то средствам производства, которые арендатор может использовать, но оказавшись на территории арендодателя. Отдельные пункты договора могут ограничивать арендатора от использования арендованного имущества в целях, которые увеличивают риск износа или поломок.
Любые плоды и любая продукция, которые получит арендатор в силу владения имуществом арендодателя по договору аренды, принадлежат ему, если это не противоречит законам или условиям самого договора.
К примеру, целевой договор аренды автомобиля может не допускать размещение на его бортах рекламных щитов.
Характерно, что ни один нормативный акт не указывает на то, что срок и сумма являются существенными условиями договора найма. Такие условия могут стать существенными только по воле сторон. Это означает, что договор может не содержать сведений о сроке. К примеру, в том случае, если в момент его заключения ни одна из сторон не имела представления о том, на какой срок заключается сделка или изначально предусмотрено, что заключается договор бессрочной аренды.
Если не обозначен срок, то регулироваться он будет на основании ст. 610 ГК РФ. Она оставляет за владельцем право прервать аренду в любой момент без объявления причин, предупредив о том другую сторону в указанные в том же нормативном акте сроки. Это правило действенно и в том случае, если не отражено в договоре в виде отдельного пункта.
Заключённым договор считается с момента, когда стороны пришли к договорённости об объекта аренды и только.
Отсутствие в нём упоминания условий и порядка оплаты расценивается в качестве возможности оценивать сумму долга арендатора по характеру аналогичных сделок и ориентироваться на традиции делового оборота (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). В самом договоре в обязательном порядке должны содержаться только сведения о субъектах и объекте договорённости. Без этого сделка может быть признанной судом недействительной.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
«Вещная» и «обязательственная» аренда
- «Вещнaя» аренда – наиболее близкий российскому законодательству подход. Это взгляд на арендное пользование как на связь арендатора и арендодателя через конкретную вещь (в частности — помещения). Арендатор как бы замещает арендодателя во владении и пользовании объектом. Важными участниками взаимоотношений при этом подходе становятся третьи лица. Обязательства арендодателя в этом подходе заканчиваются предоставлением объекта в пользование, после этого обязанным лицом становится арендатор. В такой ситуации есть и сложность: если после передачи здания в пользование арендатору оно, например, сгорает, причем не по вине арендатора, а потому что изначально было с пороком качества, арендатор обязан возместить убытки, так как с точки зрения этой концепции он обязан вернуть объект в том виде, в котором взял. В практике, отмечает Михаил Церковников, можно найти дела, где с арендатора взыскивали стоимость всего объекта. Таким образом, вещно-правовой подход требует высокой формализации договора.
- Появление второй концепции – «обязательственной» аренды – вызвано практическим желанием деформализовать арендные отношения и допустить в аренде недвижимости возможность свободных соглашений, в том числе и свободных долгосрочных соглашений, заключенных в простой письменной форме без регистрации, которые позволяют гибко регулировать обязательства сторон. Это касается, например, аренды помещения в торговом центре. Ни арендатору, ни арендодателю в этом случае не нужны преимущества регистрации договора, при этом они хотят заключить свободное соглашение на несколько лет.
Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды
- В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. - Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
- В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. - Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Другой комментарий к Ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ) недопустимо.
Несоблюдение письменной формы данного договора влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ).
2. В п. 2 комментируемой статьи отражено правило п. 1 ст. 609 ГК в части положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, но лишь применительно к аренде здания или сооружения на срок не менее года (т.е. на срок, равный году и более).
По этой причине заключение договора аренды здания или сооружения на срок менее года подчиняется общим правилам о заключении письменных договоров путем составления единого документа. Такой договор не требует регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Поскольку договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то при отсутствии таковой его следует считать незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Установление данного специального последствия правонарушения, на наш взгляд, вполне правомерно как основанное на правилах ст. 168 ГК о последствиях совершения сделки, противоречащей правовым актам. Как известно, согласно указанной статье возможно установление в законе иных, кроме недействительности сделки, последствий нарушения.
3. В коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продляют действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года либо на неопределенный срок. В результате же в целом договорные отношения длятся более одного года.
В настоящее время практика арбитражных судов по вопросу государственной регистрации подобных договоров определяется позицией, выраженной Президиумом ВАС РФ в ряде судебных дел. Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума ВАС РФ, представляющемуся вполне обоснованным, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям первоначального, срок действия которого истек (п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Обзор Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19)).
Из приведенного утверждения следует также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.
Практически важным является вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В практике арбитражных судов заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Представляется, что вывод Президиума ВАС РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами.
Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договоры субаренды (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
4. В п. 2 комментируемой статьи предусматривается государственная регистрация только договора аренды здания или сооружения. В нем не упоминается договор аренды нежилого помещения в составе здания (сооружения). Как отмечалось ранее (см. комментарий к п. 1 ст. 650 ГК РФ), исходя из ст. 625 ГК к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде недвижимости, и нормы § 4 «Аренда зданий и сооружений» не вытесняют их. Этот же подход должен быть применен, на наш взгляд, и к случаям государственной регистрации названного договора.
Однако в практике ВАС РФ правило п. 2 комментируемой статьи толкуется расширительно. Согласно позиции суда, в изъятие из общего правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договора аренды недвижимости независимо от его срока договор аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений подлежит государственной регистрации лишь при заключении его на срок не менее одного года. И напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 70)).
Вывод Президиума ВАС РФ основан на том, что в силу отсутствия в ГК специальных норм о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения к подобному договору должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.
Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом (см. также п. 1 ст. 164 ГК РФ). Таким установленным в законе случаем является, на наш взгляд, правило п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специальные же правила о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума ВАС РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию п. 2 ст. 609 и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 «Аренда зданий и сооружений». Между тем в ГК отсутствуют основания для подобного вывода.
Земельный участок при аренде здания
Согласно ст. 652 ГК РФ при передаче в аренду здания (сооружения) предполагается, что одновременно с ним арендатор приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием. Это так называемый принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
Указанное право на землю переходит арендатору автоматически, без заключения дополнительного договора и даже без упоминания о нем, если иное прямо не предусмотрено законом. Необходимо отметить, что это не только участок, на котором расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория. Причем установленная арендная плата за здание включает плату за землю. Если арендатору передается только помещение в здании, то в отношении права на земельный участок в этом случае законодательство ничего об этом не предусматривает. Поэтому в таких случаях право на земельный участок арендатору переходить не должно. Правда, согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ с собственниками нескольких помещений в здании (а не с арендаторами помещений) может быть заключен договор аренды недвижимого земельного участка с множественностью лиц со стороны собственников помещений в здании, которые становятся в этом случае арендаторами земли.
Следует обратить внимание, что, в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором здания (сооружения) сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием и необходимым для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГТ РФ). Более того, арендатору здания предоставляются право, преимущественной покупки земельного участка при его продаже (ст. 22 Земельного кодекса)
Аренда, зданий, помещений с их выкупом
В соответствии с общими правилами собственником здания, сооружения, имущества, сдаваемого в аренду, остается арендодатель. Поэтому арендатор обязан его возвратить арендодателю в установленном порядке по окончании договора аренды.
Однако, если стороны в договоре аренды предусматривают, что арендуемое имущество, например, здание, помещение и др. переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы, то такой договор будет являться договором аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 624 ГК РФ). По прекращении такого договора арендатор становится собственником здания, сооружения или другого имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает его у себя на балансе (естественно, при условии уплаты определенной договором всей выкупной цены).
Если условие о выкупе не было предусмотрено в договоре аренде, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться даже о зачете ранее выплаченной арендной платы, в выкупную цену. Однако в этом случае какая-то часть арендной платы все же должна быть остановлена в качестве арендной платы. В противном случае существующие между сторонами отношения не будут считаться арендными. Выкуп при аренде должен происходить за отдельную плату, отличную от арендной платы.
Поэтому платежи по договору аренды с правом выкупа должны состоять из двух составляющих:
1) оплата за аренду,
2) выкупной платеж.
Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных договоров, так как соединяет в себя черты договоров аренды и купли-продажи. Вместе с тем в отношении купли-продажи при аренде с выкупом, право собственности на арендованное имущество не переходит к арендатору в момент заключения договора или дополнительного соглашения к договору о выкупе здания или другого имущества. Возникает право собственности, как уже указывалось, только по окончанию договора и оплаты выкупа. Потребовать от арендатора выкупить имущество без оформления соответствующих документов о выкупе и согласия арендатора, арендодатель не вправе. Необходимо заметить, что законодательство в ряде случаях вообще запрещает выкупать арендованное имущество, в частности, взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена или, например, выкупленного фонда и др.
Другой комментарий к статье 606 ГК РФ
1. Абзац первый коммент. ст. определяет понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. По нему «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». ГК использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем», в отличие от «имущественного найма», имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).