Покупка квартиры для сдачи в аренду в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры для сдачи в аренду в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Купить квартиру и сдавать – это прекрасный источник пассивного дохода. Но без подробного финансового и логистического плана ничего не выйдет. После покупки жилья и решения всех сопутствующих вопросов необходимо привести его в товарный вид. Сначала ремонт. Даже в новостройке придётся делать финальную отделку.

Как выбрать новостройку?

Первым делом стоит обратить внимание на репутацию застройщика. Можно почитать об этом на форумах, дольщики и жильцы с удовольствием обсуждают все существующие проблемы. Ведь если это не фирма-однодневка, то материалы будут качественные, а специалисты квалифицированные. Значит, дом не поползёт трещинами, а вам не придётся их замазывать.

Какую квартиру легче сдать в аренду? Стоит обратить внимание на категорию дома – самые подходящие для начинающего предпринимателя это эконом- и бизнес-класс. На премиальном тоже можно заработать, однако стоит понимать специфику. Да и вложиться придётся гораздо значительнее, не все могут потянуть такие цены изначально. В дорогие квартиры сложнее найти жильцов. Сюда же можно отнести тип дома: панельные будут дешевле, а цены на кирпич намного выше.

Необходимо заранее изучить планировки квартир на сайте застройщика. Высокие потолки и нестандартные решения больше не в моде. Самый популярный запрос – изолированные комнаты. Ещё один важный нюанс – парковка. В новых жилых комплексах обычно бывают проблемы с машино-местами, поэтому лучше позаботиться об этом заранее. При сдаче квартиры место на парковке будет огромным плюсом, в том числе денежным.

Заинтересованность в сдаваемой квартире будет зависеть и от инфраструктуры. Хорошо, если застройщик построит социально необходимые объекты: сады, школы, физкультурно-оздоровительный комплекс. Часто первый этаж сдаётся в аренду магазинам, кафе, бытовым сервисам. Привлекательность инфраструктуры может затмить не самые выгодные стороны вашего жилья.

Несмотря на общие рекомендации, надо тщательно изучить каждый конкретный ЖК: сроки сдачи дома, качество отделки, как были реализованы предыдущие проекты.

Чтобы заполучить хорошего арендатора, который будет долго и стабильно платить назначенную вами цену, необходимо сделать ремонт. Именно на него смотрят арендаторы после транспортной доступности. Чем лучше и качественнее ремонт, тем большую арендную плату можно зафиксировать. Конечно, есть спрос и на квартиры со старыми обоями и коврами на стенах, но и доход будет соответствующий. Выгоднее вложиться в жильё и сразу получать приличную сумму. Да и арендаторы будут стабильные, с устойчивой зарплатой. Но не увлекайтесь: приглушённые спокойные тона, светлые, нейтральные оттенки как нельзя лучше придутся по вкусу большинству.

Можно договориться с арендатором о ремонте за собственные средства, но в счёт арендной платы. Такую квартиру проще сдать. Либо воспользоваться предложением застройщика, если вы приобретаете квартиру в новостройке, и купить жильё с чистовой отделкой.

Безусловно, одним из определяющих факторов успешной аренды является локация. Сам район, расстояние до метро или остановок общественного транспорта влияют на выбор арендаторов. Плохая транспортная доступность снижает спрос.

По данным «Авито Недвижимости», в топ-3 районов по уровню спроса в долгосрочной аренде входят Северное Измайлово, Некрасовка и Академический. В первых двух районах арендаторов привлекают достаточно низкие ставки аренды, близость к метро («Щелковская» и «Некрасовка») и новые дома. Академический район пользуется популярностью из-за близости к центру и разнообразия жилого фонда (от сталинских построек до современных многоэтажек).

«Непросто сдать квартиру, удаленную от центра города. К примеру, на Троицкий административный округ (ТАО) приходится всего 1% потенциального спроса, столько же — на и Зеленоградский административный округ (ЗелАО). В результате низкий спрос на аренду таких квартир, как правило, компенсируется ее относительно невысокой ставкой», — рассказала Виктория Кирюхина.

Как выгоднее сдавать квартиры?

Вложение средств в такое имущество — это хороший способ организовать для себя пассивный источник дохода. Однако для того, чтобы он действительно оставался пассивным, нужно экономить на временных затратах. Как это сделать?

Сдача квартиры в аренду — это более сложный процесс, чем многие себе представляют. Необходимо:

• Привести недвижимость в порядок. Даже в квартире от застройщика всегда небходимо сделать финишную отделку. Также надо решить вопрос с мебелью, с бытовой техникой и прочим. Если вы беспокоитесь за сохранность такого имущества, рекомендуем сделать подробнейшую опись. Понятно, что до конфликта лучше не доводить. Но меньше всего на практике проблем возникает у тех, кто к ним тщательно готовится.
• Сделать качественные фотографии квартиры, по возможности снять видео. Это позволит потенциальным арендаторам получить отчётливое представление о том, что им предлагают.
• Выбрать оптимальную схему сдачи квартиры. Возможны в целом 2 варианта — долгосрочно и посуточно. И у того, и у другого есть свои преимущества и недостатки. При первом гарантирована стабильность, квартира медленнее изнашивается. При втором — заработок выше, но заниматься арендой нужно постоянно. Плюс износ в разы выше.
• Разобраться с тем, как и на каких площадках давать объявление о сдаче квартиры в аренду.
• Написать объявления и разместить. В некоторых случаях имеет смысл потратиться на платные услуги сервисов, чтобы поднять объявление в ТОП, привлекать к нему внимание. Часто это оправдывается быстрой сдачей квартиры в аренду.
• Провести показы. Иногда везёт и удаётся быстро найти квартирантов. Но в целом показы могут проводиться до нескольких недель. Если же всё затягивается на ещё больший срок, то нужно пересмотреть ценовую политику или подход к рекламе.
• Выбрать арендаторов. Не стоит останавливаться на первых же, которые согласились на вашу цену. Доход — это ещё не всё. Арендаторы могут создать проблемы, которые не оправдает даже размер арендной платы. Поэтому нужно очень внимательно присмотреться к тем, с кем вы собрались заключать договор.
• Согласовать все моменты. Сначала нужно обсудить всё устно, разобраться, достигли ли вы взаимопонимания.
• Оформить и подписать договор аренды. Учтите, что если он заключается на срок больше года, то договор придётся регистрировать.
• Подписать передаточный акт, отдать ключи, получить оплату.
• Приходить ежемесячно для контроля за состоянием квартиры и для снятия показателей со счётчиков.
• Расторгнуть договор, когда арендаторы захотят съехать или если вас что-то перестанет устраивать. Освобождение жильцами квартиры возможно и просто по факту окончания срока действия договора, который потом не продлевают.
• Повторить всю процедуру с поиском новых жильцов.
• Продолжить контролировать использование вашего имущества.

Главный риск собственника, получающего доход от сдачи в наем инвестиционной квартиры, – порча имущества. Однако грамотно составленный договор аренды, по которому наниматель обязан оплатить нанесенный ущерб, почти нивелирует риски. Для этого в документе прописывается состояние самой квартиры, мебели и техники при заселении жильцов.

Кроме того, владелец может с начала срока найма взять с нанимателя обеспечительный депозит (залог), например, в размере ежемесячного платежа. Еще есть возможность застраховать имущество (стоимость полиса составляет обычно 1-5 тыс. руб. в год).

И, конечно, сдавать квартиру в аренду надо официально, с уплатой налогов: это серьезно понижает риски в случае конфликта с нанимателем и при судебных разбирательствах.

Рассчитывайте доходность до покупки квартиры

Узнав доходность до покупки квартиры, вы сможете понять, выгодно ли вам будет ее в дальнейшем сдавать или стоит поискать другие варианты.

Чтобы узнать доходность от аренды квартиры, нужно взять годовой доход, вычесть из него общие годовые расходы и получить годовую чистую прибыль, а затем разделить ее на рыночную стоимость жилья и умножить на 100%.

С годовым доходом все более-менее ясно – это арендная ставка, умноженная на 12 по числу месяцев в году. Например, в Москве арендная ставка равна 37 тыс. рублей. Тогда получается, что годовой доход равен 37 000 * 12 = 444 000 рублей.

К общим годовым расходам относятся:

• налог на доход (НДФЛ по ставке 13%; налог для самозанятых физ. лиц – 4%);
• налог на имущество (по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья);
• коммунальные расходы за год;
• годовая амортизация (все прочие расходы, включая косметический и мелкий текущий ремонт, издержки после аварий, исправление неаккуратной эксплуатации, замену мебели и техники и т. д.).

Не секрет, что не все арендаторы аккуратны. Бывает, что во время проживания они наносят ущерб ремонту, мебели или технике. Все эти расходы входят в амортизацию, когда они оплачены за ваш счет. Если арендатор сам возместил ущерб, эти траты не нужно учитывать при подсчете доходности аренды.

Для примера давайте вычислим доходность от сдачи однокомнатной квартиры с ремонтом в Москве. Стоимость – 7 млн рублей, ставка аренды – 37 тыс. рублей.

Годовой доход:	440 000 руб.
Годовые расходы, в том числе:	141 350 руб.
– налог для самозанятых	17 600 руб.
– налог на имущество	~1 750 руб.
– коммунальные расходы	72 000 руб.
– амортизация	50 000 руб.
Чистая прибыль	298 650 руб.
Доходность	4,3%

Цены на квартиры в центре Москвы специфичны, если сравнивать другие округа. Если в спальных районах уровень стоимости за квадратный метр будет определяться, в первую очередь, состоянием рассматриваемых помещений, берется во внимание близость к метро и другим узлам транспорта, учитывается инфраструктурный уровень. В районе Садового Кольца уровень цен на жилплощадь будет зависеть от других параметров.

Сегодня в продаже в Москве на первичном рынке имеется 30-40 комплексов, где можно купить малогабаритные квартиры. Конечно, не все студии ликвидны — нужно выбирать. Но с бюджетом в 3-5 млн можно подобрать неплохой вариант. Следует помнить, что квартиры-студии в основном арендуют люди со средним доходом, поэтому не стоит переплачивать за:

— микрорайон и его престижность;

— достопримечательности (памятники архитектуры, исторические места);

— оконный вид на город.

Цены на покупку недвижимости напрямую зависят от площади, количества комнат и их расположения, чего не скажешь о стоимости аренды. Основным фактором, на который ориентируются арендаторы, является расположение дома, а не этажность квартиры и ее планировка.

При этом квартиры, равные по метражу, но имеющие разную планировку, могут сдаваться по разным ценам. Так, зачастую студии сдаются за меньшую стоимость, чем однокомнатные аналоги. Исключением является евроремонт: студии со свежей отделкой можно сдавать за ту же стоимость, что и однокомнатные квартиры.

Трудно назвать количество метров на одного человека. Некоторым семьям удобно в маленькой квартире, тогда как молодые люди предпочитают снимать квартиру для одного. В среднем, площадь арендуемой квартиры в столице равна 35-40 кв. м.

Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Может показаться, что приобретение квартиры в Москве для будущей сдачи в наем не вызывает сложностей и опасений. На столичном рынке всегда хватает желающих снять жилплощадь. Но, если хочется обеспечить себя постоянным стабильным доходом, следует внимательно отнестись в категории возможных съемщиков, на которых в дальнейшем предстоит ориентироваться.

Если вариант с гастарбайтерами или студентами видится удовлетворительным, то удобства и квадратура – не главные факторы. Куда важнее для таких съемщиков близость к остановкам наземного транспорта и метро.

Когда есть желание сдавать только семейным парам, стоит позаботиться о комфортабельности квартиры. Для таких граждан имеет большое значение уровень удобства. Также едва ли пары с детьми согласятся жить там, где поблизости нет больницы, детсада, школы и прочих важных объектов инфраструктуры.

Рассуждая о том, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, стоит подумать, в каком случае можно получить максимальный доход.

Выгодным решением будет покупка однокомнатной квартиры, поскольку ее стоимость меньше, чем для площадей просторнее. В отличие от двух- или трехкомнатных вариантов однушки пользуются более стабильным спросом. При этом стоимость коммунальных услуг и налоги меньше.

Какой доход от сдачи городского жилья

Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:

1. на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс);
2. типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.

Доходы:

• Квартира эконом-класса арендуется в Москве за 28-32 тыс. руб., а в «бабушкином» варианте – за 24-26 тыс. руб.

• Питерская однушка приносит квартировладельцу в месяц по 18-22 тыс. руб. в обоих вариантах.

• В городе-миллионнике однушка эконом-класса сдается по 9-12 тыс. руб., «бабушкина» — по 13-16 тыс. руб.

• Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.

Аналитика перед инвестированием. Какая квартира наиболее привлекательна для аренды?

Чтобы понять, во что лучше инвестировать свои сбережения, нужно поставить себя на место потенциального арендатора. Как он мыслит, на чем основывает выбор своего проживания, какие условия он и его родственники хотят видеть в арендуемой квартире. Здесь нужно многое учесть, проанализировать, чтобы найти выгодное для будущих арендаторов жилье во всех смыслах.

Какими критериями руководствуется типичный арендатор?

• Транспортная доступность. Жилье в Москве снимается работающими людьми, которые, прежде всего, оценивают возможность жить там, откуда легко и быстро можно добраться до места работы. Да, стоимость аренды жилья в центральных, застроенных, привлекательных спальных районах выше, чем на окраине, но люди готовы платить деньги за комфорт и возможность безболезненно эти же деньги зарабатывать
• Инфраструктура района относится к комфорту. Наличие детских садов, школ, крупных торговых точек, досуговых мест также повышает не только стоимость, но и привлекательность жилья. Добросовестные арендаторы, как правило, живут на съемных квартирах по нескольку лет, соответственно, хочется, чтобы все блага цивилизации и объекты социального значения были рядом.

С позиции владельца выбор усложняется тем, что стоимость квартир в районах с развитой транспортной сетью и инфраструктурой очень высокая. Поэтому покупка жилья в этом случае — достаточно серьезное вложение само по себе. Однако вы получаете высоколиквидный актив в свой портфель, который никогда не обесценится — наоборот, просматривается его стабильный рост. И это все еще самое надежное капиталовложение на сегодняшнем финансовом рынке.

Что касается непосредственно жилплощади:

• Жилой комплекс. В этом пункте пожелания собственника и арендатора могут расходиться. Для последнего важны условия для комфортного проживания. Для собственника важна ликвидность и возможность быстро находить новых арендаторов на свое жилье. Анализ рынка аренды жилья показывает, что так называемые «муравейники», то есть многоквартирные жилые комплексы с большим количеством корпусов, предлагают больше всего вариантов арендного жилья. В то время как точечная застройка предлагается мало, при прочих равных, вполне вероятно, что спрос на нее будет выше. Для собственника это важный фактор выгоды — приобрести жилье, которое легче сдать и быстрее получить с него доход.
• Метраж. В этом случае формула «целое всегда больше его частей» не работает. Одну жилплощадь, пусть и в привлекательно районе, но с большим метражом сдать всегда сложнее, чем несколько маленьких квартирок. Здесь выигрывают одно- двухкомнатные жилища умеренной площади. Как показывает аналитика, аренда однокомнатных квартир составляет до 40-50% от общего арендного пула. Двушки на втором месте по популярности. Арендаторы с деньгами понимают бессмысленность съема дорогостоящей огромной квартиры в пользу уже приобретения собственного жилья. Поэтому для инвестора путь покупки нескольких небольших квартир в удобных районах — самый выигрышный.
• Этажность. Есть определенная статистика, что люди неохотно выбирают первые и последние этажи. Тут сугубо все индивидуально и этот параметр может и не быть критичным для арендаторов. Однако при покупке жилья для инвестирования все же стоит согласиться со статистикой и приобрести жилье в середине дома. Вы же хотите выгоду получить в полной мере?
• Отделка помещений/меблировка. Для арендатора состояние квартиры «заехал и живи» — идеальный вариант. Квартира либо новая, либо с ремонтом, в помещениях имеется вся необходимая техника — это большой плюс к привлекательности и гарантированно высокий спрос на аренду. Но для инвестора значительный финансовый вклад, помимо уже купленных метров. И очень хочется, чтобы это все окупилось и начало приносить именно прибыль.
• Квартира изнутри. Удобная планировка квартиры, большая кухня, наличие балкона, непроходные комнаты — это однозначно повышает привлекательность квартиры в глазах арендатора. Такие вещи обязательно нужно учесть инвестору на этапе поиска подходящего жилья.
• Вид из окна. Это тоже часть комфорта. Мало кто согласится жить в квартире, из окон которой видна свалка, стена соседнего дома или крона дерева. К примеру, на юге вид на море — вообще решающий фактор выбора жилья для аренды. Тогда как в Москве все же хочется видеть парки, а не дымящие трубы и шумные шоссе.

Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски

Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.

• Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
• Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
• Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
• Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.

Как сократить расходы

Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно.

Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась. Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки. Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.

Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.

Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.

Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.

Привлекательность арендного жилья

Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.

В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.

У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.

В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.

Статистика по аренде квартир

Чтобы оптимально спланировать свои капиталовложения, нужно ознакомиться со средней стоимостью аренды на рынке недвижимости по городам РФ. Для простоты будут приведены цены на однокомнатное жилье:

1) Эконом-класса, расположенное на окраине города, но с аккуратным простеньким ремонтом и необходимым набором мебели и техники;

2) «Бабушкину» квартиру, но недалеко от центра и инфраструктуры.

В Москве аренда недвижимости эконом-класса обойдется в 30 тыс. рублей, а квартиры без ремонта – 25 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж за оба варианта составит ориентировочно 20 тыс. рублей. В мегаполисах с населением более 1 млн. человек на эконом-вариант понадобится 10-12 тыс. рублей, на «бабушкин» – 15 тыс. рублей. В городах до 500 тысяч жителей в обоих случаях аренда составит 8 тыс. рублей.

При этом нужно учитывать, что один раз в пятилетку потребуется как минимум косметический ремонт квартиры (если квартиросъемщики аккуратные и сознательные). За эту процедуру бригада строителей возьмет 2-3 тыс. рублей за м2.

Человеку со средними запросами, имеющему собственное жилье, для непритязательной жизни нужна сумма в 15 тыс. рублей, в которую войдет продовольственная корзина и коммунальные платежи. Если добавить необходимость покупки одежды, бытовой техники, медицинское обслуживание, ремонт и развлечения, потребуется минимум 25-30 тыс. рублей. Соответственно, такой уровень прибыли обеспечат: одна «однушка» в столице, 2 в Санкт-Петербурге либо 3-4 в других городах. Это в случае порядочных арендаторов и отсутствия простоя недвижимости.

Похожие записи:

• Образец. Договор найма жилого помещения
• Аварийное жилье условия переселения 2024 в Рязанской области
• Как в 2022 году заполнить платёжное поручение по зарплате