Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности изменения договора аренды.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Комментарии к ст. 451 ГК РФ
1. ГК исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору (см. ст. ст. 309, 310 и коммент. к ним). Возможность изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ГК связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в комментируемой статье. К тому же с учетом свободы сторон в выборе договорных условий (см. ст. 421 и коммент. к ней) их изменение по решению суда допускается в исключительных ситуациях, предусмотренных в п. 4 комментируемой статьи.
Целью статьи является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, но не вызывает полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств. Например, когда из-за стихийного бедствия или других объективно существующих причин (военные операции, акты компетентных органов государственной власти и т.п.) доставка в место исполнения товара, являющегося предметом договора, возможна только путем использования иного маршрута транспортировки, требующего значительно больших затрат.
Подобного урегулирования не содержалось в ранее действовавшем российском гражданском законодательстве. В отдельных нормах ГК 1964 г. (например, в ст. ст. 234 — 236) предусмотрены правила, рассчитанные лишь на конкретные ситуации, когда существенное изменение обстоятельств вызывает невозможность исполнения обязательств. Аналогичные по своему характеру правила содержатся и в настоящем Кодексе (см. ст. ст. 416 — 419 и коммент. к ним).
2. Само по себе существенное изменение обстоятельств не служит основанием для изменения договора, если им предусмотрено или из него вытекает иное. Так, если стороны, заключая договор на длительный срок, согласились, что указанные в нем цены являются твердыми и не подлежат изменению, следует считать, что каждая из них приняла на себя риск возможного повышения или понижения цен.
Регулирование основано на той предпосылке, что при заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. При этом должны учитываться состояние экономического оборота и тенденции его развития, существующие обязательные правила, которые необходимо соблюдать при исполнении договора. Например, предметом оценки могут быть уровень и тенденции: цен на товары, являющиеся предметом договора, сырье, материалы, топливо и энергию, используемые при их изготовлении; стоимости рабочей силы; налогообложения; размера транспортных тарифов. Условия договора, определенные с учетом результатов такой оценки, отражают стремление сторон обеспечить баланс их имущественных интересов. Это может, в частности, выражаться: 1) в установлении цен на уровне, отличающемся от существовавшего на момент заключения договора; 2) во включении условия о так называемых «скользящих ценах» (повышающихся или снижающихся в определенной пропорции по периодам действия договора или в зависимости от конкретных обстоятельств, например, при изменении стоимости указанных выше составляющих цены предмета договора). Возможность включения в договор купли-продажи подобного условия предусмотрена ГК (п. 3 ст. 485); 3) в установлении, что оплата производится в рублях в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (см. п. 2 ст. 317 и коммент. к этой ст.); 4) в указании, что цены являются твердыми, но с одновременным включением тех или иных льготных для сторон условий, обеспечивающих соблюдение баланса их имущественных интересов даже при существенном изменении уровня рыночных цен; 5) в принятии на себя одной стороной обязательства заключить договор страхования в пользу другой или в свою пользу от определенных рисков или в распределении между сторонами расходов по их страхованию.
3. Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием изменить или расторгнуть договор. Оно считается таковым в силу предписаний п. 1 комментируемой статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, т.е. настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Применительно к договору подряда ГК (п. 6 ст. 709) предусматривает право подрядчика требовать на основании комментируемой статьи изменения, а при отказе заказчика — расторжения договора при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора.
4. Вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении должен решаться самими сторонами в соответствии с п. 1 ст. 452 (см. коммент. к этой статье). В случае спора заинтересованная сторона вправе с соблюдением предписаний п. 2 ст. 452 обратиться в суд. Судом договор может быть расторгнут при наличии одновременно четырех условий, указанных в п. 2 комментируемой статьи, т.е. только при их совокупности. Суть этих условий сводится к следующему.
Первое. Убежденность обеих сторон в момент заключения договора, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
Второе. Невиновность заинтересованной стороны в том, что причины, вызвавшие изменение обстоятельств, не преодолены (абз. 2 п. 1 ст. 401).
Третье. В результате исполнения договора на прежних условиях баланс имущественных интересов сторон нарушается настолько, что для заинтересованной стороны наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств контрагентом (она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, — абз. 2 п. 2 ст. 450).
Четвертое. Заинтересованная сторона не несет риска изменения обстоятельств (что вытекает из обычаев делового оборота или существа договора). Само собой разумеется, что если договором предусмотрено, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, это условие также не будет соблюдено.
Для того чтобы суд решил изменить договор, кроме совокупности указанных выше обстоятельств, необходимо также наличие одного из двух дополнительных условий: расторжение договора противоречит общественным интересам либо влечет для сторон значительно больший ущерб, чем исполнение на измененных условиях. Примером первого служит договор о строительстве школы или больницы. При использовании второго необходимо учитывать, что имеются в виду имущественные интересы обеих сторон, а не только заинтересованной (предъявившей иск).
5. При расторжении договора судом вследствие существенного изменения обстоятельств применяются общие правила о последствиях расторжения договора (см. ст. 453 и коммент. к ней). Однако следует иметь в виду, что предписания п. 3 комментируемой статьи являются исключением из общего правила (п. 4 ст. 453). Суду предоставлено право по требованию любой из сторон определять последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных в связи с исполнением договора. Это означает, в частности, что предметом требования могут быть и суммы, уплаченные сторонами друг другу до расторжения договора.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Согласование изменения договора аренды с контрагентом
Главным правилом является согласование внесения изменений в соглашение с противоположной стороной. Проект изменения условий договора аренды должен быть подготовлен и направлен в виде оферты, то есть предложения внесения конкретных изменений в текст договора, либо исключения ряда положений из него. Поэтому первое, что необходимо сделать, это четко определить те правки, которые вам требуется внести.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Кризис и скачки́ валют как повод расторгнуть договор: считается или нет
В кризисные времена конца 90-х и начала 2000-х имели место судебные решения, признающие инфляцию, девальвацию рубля и общий кризис должными основаниями для одностороннего расторжения договора (5).
Однако сегодня суды не признают материальные проблемы, общий кризис и скачки валют существенным изменением обстоятельств, отказывая заявителям (6, 7).
Суды более охотно принимают обстоятельства не финансового характера – например, наложение ареста на арендованное имущество (8), установление на арендованной земле особого режима использования (9) и даже личные обстоятельства – например, тяжелое заболевание ребенка истца (10).
Если вы испытываете финансовые трудности и не можете дальше выполнять условия договора, обратитесь к опытным специалистам. Суды встают на сторону истца в исключительных случаях. А если ваши интересы представляет слабо подготовленный юрист, нет шансов выиграть дело и разорвать невыгодный договор.
(5) Постановление ФАС Московского округа от 03 ноября 1999 г. по делу № А40-3222/99-45-47
(6) Определение ВС РФ от 23 июня 2015 г. по делу № А27-13141/2014
(7) Постановление АС Уральского округа от 25 января 2016 по делу № А76-273/2015
(8) Определение ВС РФ от 08 июня 2015 по делу № А32-30786/2013
(9) Определение ВС РФ от 02 ноября 2015 по делу № А32-28623/2014
(10) Постановление АС Московского округа от 4 марта 2015 по делу № А40-28345/14
Расторжение договора и рейдерство: как защитить компанию от миллионных убытков
Что делать, если ваш контрагент намеренно создает и использует обстоятельства с целью расторгнуть договор и взыскать с вас компенсацию?
Например, в отношениях «заказчик – подрядчик»:
После выполнения основного объема работ на объекте, заказчик начинает намеренно затягивать завершение проекта. Задерживает подписание документов, занимается бесконечными согласованиями, создает препятствия, затрудняющие доступ на объект.
Затем, в связи с нарушением сроков выполнения работ, заказчик направляет исполнителю уведомление о расторжении договора, а выполненные объемы работ передает аффилированным компаниям.
Так ЗАО «БоАЗ» расторгло договор в одностороннем порядке и направило в Арбитражный суд Красноярского края сразу 3 исковых заявления на общую сумму более 29 миллионов рублей в отношении подрядной организации ЗАО «Каскад» (Дело № А33-16602/2014, дело № А33-17353/2014, дело № А33-17486/2014). В настоящее время ЗАО Электромонтажная фирма «Каскад» находится в стадии ликвидации.
В таких ситуациях самостоятельно защитить компанию невозможно. Обращайтесь к лучшим специалистам для защиты своих прав.
Изменение договора аренды
Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.
Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).
Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.
Как происходит изменение условий аренды и что стороны могут изменить в договоре более подробно рассмотрим в нашей статье.
Изменение заключенного договора 2021 г
Правила о невозможности одностороннего изменения условий договора предусмотрены ст. 310 ГК РФ. В силу п.
1 указанной статьи недопустимо одностороннее изменений условий контракта, однако исключением могут быть случаи, прямо предусмотренные ГК и иным нормами законодательства (например, если стороны сделки согласовали в контракте такую возможность).
Аналогичные правила установлены и для контрагентов, ведущих предпринимательскую деятельность, с одним исключением: если договор заключен между субъектом предпринимательской деятельности и человеком, таковым не являющимся, нельзя установить в соглашении возможность одностороннего изменения условий сделки предпринимателем.
Именно такие разъяснения даны в п. 10 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах…» от 22.11.2016 № 54. При этом п. 14 данного постановления указывает, что при изменении условий договора в одностороннем порядке сторонам необходимо исходить из принципов добросовестности и разумности, учитывая права и интересы друг друга.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Доп соглашение к договору аренды об изменении срока аренды
Дополнительное соглашение N к Договору аренды N от » » г. об изменении порядка, условий и сроков внесения арендной платы г. » » г. , именуем в дальнейшем «Арендодатель», (Ф.И.О.
или наименование) в лице , действующего на основании , с одной стороны, и , именуем в дальнейшем «Арендатор», (Ф.И.О.
или наименование) влице ,действующего на основании , с другойстороны,совместноименуемые»Стороны»,заключилинастоящее Дополнительноесоглашение (далее — «Допсоглашение») о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОПСОГЛАШЕНИЯ 1.1.ВдополнениекДоговоруарендыот» » г.
N следующего имущества: Стороны (наименование, индивидуализирующие признаки) согласилисьизменитьпорядок,условия и сроки внесения арендной платы на условияхнастоящего Допсоглашения (далее соответственно — «арендная плата» и «имущество»). 1.2.
Доп соглашение к договору аренды об изменении срока аренды
Нежилое помещение Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.
В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый. Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить допсоглашение.
Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон. Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора. Земельный участок В соответствии с п.2 ст.
26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок меньше года, госрегистрации не подлежит.
Аренда транспортных средств
1. Договор аренды транспортного средства – это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. 632 и 642 ГК).
Правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется ГК (ст. 632–649), а также транспортными уставами и кодексами.
Квалифицирующим признаком данного договора является предмет.
Представляется, что таковым может считаться только индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.
Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. Х и XI КТМ.
Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.
Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.
Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, ст. 619 ГК РФ содержит множество оценочных понятий, например “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов. В большинстве случаев расторжение договора связано с существенными нарушениями его условий.
6.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор в нарушение условий договора заключил договор субаренды без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998 N 7839/97
“…В соответствии с подпунктом “ж” пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.
Арендатор данное условие нарушил.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-4895/09 по делу N А5-622/08-С4
“…Предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу “Сахалин” о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2005 N 93 и возврате арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.08.2008 иск предпринимателя удовлетворен, в удовлетворении встречного искового требования отказано.
Договором предусмотрен запрет на передачу арендатором помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.8).
Установив факт пользования арендованным имуществом с нарушением условий договора, состоящим в сдаче имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя, суды в силу статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) посчитали требование предпринимателя о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению. Вследствие этого суд на основании статьи 622 Кодекса обязал общество “Сахалин” вернуть арендуемое имущество истцу…”
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451
“…В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
В рассматриваемом случае Давыдова Е.А. передала право аренды спорного имущества в общее имущество участников простого товарищества, не получив согласия арендодателя на совершение данной сделки. В результате передачи права аренды в общее имущество ООО “Цезарь” получило право пользования арендованным помещением (пункт 3 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации) наравне с предпринимателем Давыдовой Е.А., что существенно нарушает условия договора аренды от 29.07.2004 N 80, поскольку при заключении сделки КУМИ наделило правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора.
В соответствии с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения сделки…”
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 N А19-9501/08-46-Ф02-1408/09 по делу N А19-9501/08-46
“…На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 названного Кодекса).
Указанная норма права обеспечивает права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
Согласно пункту 2.4.12 договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 арендатору запрещено сдавать “объект” (предмет договора аренды) в субаренду без согласия арендодателя.
В полном соответствии с материалами дела арбитражными судами установлено, что часть спорного нежилого помещения фактически была передана ответчицей без согласия арендодателя третьим лицам, и последние имели возможность пользоваться данным помещением.
Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При таких обстоятельствах, в силу норм статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 и возврата имущества собственнику – администрации г. Шелехова…”
6.2. Вывод из судебной практики: В договоре аренды стороны вправе предусмотреть иные основания для расторжения договора по требованию арендодателя, нежели предусмотренные ст. 619 ГК РФ.
Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя
Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ договор аренды является платным. Поэтому на практике суды расторгают договор аренды в случае такого изменения обстоятельств, при котором арендатор фактически безвозмездно пользуется арендованным имуществом.
10.1. Вывод из судебной практики: Резкое ухудшение финансового состояния арендодателя, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств.