Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Как расторгнуть ДДУ: причины споров и порядок возвращения денег
Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).
Есть четыре варианта расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика;
- по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
- по решению суда.
Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?
При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.
По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.
Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Регистрация расторжения ДДУ
В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:
- Если стороны пришли к консенсусу и подписали соглашение, тогда регистрация производится после уплаты госпошлины, сумма которой равна 350 р. Запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
- Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.
Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:
- Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
- При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
- Паспорт дольщика.
- Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
- Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).
Риски расторжения ДДУ
Прежде, чем расторгать в одностороннем порядке ДДУ или инициировать его расторжение по соглашению сторон, дольщику следует оценить возможные риски, которые зависят от конкретной ситуации. В целом можно рекомендовать рассмотреть следующие проблемные стороны расторжения:
- возможность дальнейшего приобретения квартиры. Если ДДУ расторгается по причине того, что застройщик затягивает сроки сдачи, дольщик может рассчитывать на то, что забрав деньги из ДДУ он сможет вложить их в другое жилье. Однако цены на недвижимость меняются постоянно, поэтому к моменту выхода из ДДУ жилье того же уровня может стоить уже на порядок выше;
- застройщики редко соглашаются с инициативой дольщиков на расторжение ДДУ, что приводит стороны к судебному разбирательству. Судебное разрешение вопроса займет от трех месяцев до нескольких лет. Все это время дольщик не получит своих денег, что опять же затянет приобретение жилья;
- особую сложность имеют ДДУ, оплаченные полностью или частично за счет кредитных средств. Такие договоры дополнительно обременены залогом банка, поэтому стороны таких договоров и кредитор дольщика нередко оказываются в суде, разрешая вопрос о расторжении ДДУ.
После того, как ДДУ был расторгнут, дольщик получает назад все внесенные по нему средства:
- в течение 10 дней, если решение о расторжении принял застройщик из-за неуплаты со стороны дольщика;
- в течение 20 дней, если инициатором был дольщик. Кроме суммы платежей дольщика застройщик в таком случае уплачивает еще и проценты за пользование средствами дольщика за весь период, пока они находились на его счетах.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю, закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.
Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.
Риски расторжения ДДУ
Прежде, чем расторгать в одностороннем порядке ДДУ или инициировать его расторжение по соглашению сторон, дольщику следует оценить возможные риски, которые зависят от конкретной ситуации. В целом можно рекомендовать рассмотреть следующие проблемные стороны расторжения:
- возможность дальнейшего приобретения квартиры. Если ДДУ расторгается по причине того, что застройщик затягивает сроки сдачи, дольщик может рассчитывать на то, что забрав деньги из ДДУ он сможет вложить их в другое жилье. Однако цены на недвижимость меняются постоянно, поэтому к моменту выхода из ДДУ жилье того же уровня может стоить уже на порядок выше;
- застройщики редко соглашаются с инициативой дольщиков на расторжение ДДУ, что приводит стороны к судебному разбирательству. Судебное разрешение вопроса займет от трех месяцев до нескольких лет. Все это время дольщик не получит своих денег, что опять же затянет приобретение жилья;
- особую сложность имеют ДДУ, оплаченные полностью или частично за счет кредитных средств. Такие договоры дополнительно обременены залогом банка, поэтому стороны таких договоров и кредитор дольщика нередко оказываются в суде, разрешая вопрос о расторжении ДДУ.
После того, как ДДУ был расторгнут, дольщик получает назад все внесенные по нему средства:
- в течение 10 дней, если решение о расторжении принял застройщик из-за неуплаты со стороны дольщика;
- в течение 20 дней, если инициатором был дольщик. Кроме суммы платежей дольщика застройщик в таком случае уплачивает еще и проценты за пользование средствами дольщика за весь период, пока они находились на его счетах.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Отказаться от договора с застройщиком покупатель квартиры может на основании ч. 1 и ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214 о долевом строительстве.
Дольщик может расторгнуть ДДУ без суда, просто направив соответствующее письмо застройщику в следующих случаях:
- если застройщик задерживает передачу квартиры дольщику более чем на два месяца от даты, установленной в договоре;
- если застройщик не исполнил своих обязательств, предусмотренных ч. 2 ст.7 ФЗ-214, например, не устранил недостатки в квартире, не уменьшил цену по ДДУ, если квартира не пригодна для проживания из-за недостатков и т.д.;
- есть значительные претензии к качеству строительства квартиры;
- если у застройщика был заключен договор поручительства, и оно прекращается, а строительная фирма не уведомила дольщика об этом и не заключила новый договор поручительства (ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214);
- иные случаи, которые предусмотрены законом или договором ДДУ.
Расторжение договора ДДУ по инициативе дольщика через суд происходит в следующих случаях:
- стройка прекращена или приостановлена и становится понятно, что в установленные сроки дольщик не сможет получить свою квартиру;
- существенные изменения претерпела проектная документация МКД, в том числе размер жилья сильно увеличился или уменьшился;
- назначение имущество, принадлежащего всему дому, или нежилых помещений в строящемся МКД изменилось;
- иные случаи, установленные в законе или в договоре ДДУ.
В случае расторжения ДДУ по указанным основаниям застройщик обязан вернуть денежные средства:
- цена по ДДУ;
- проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 (проценты должны считаться с момента внесения денег по ДДУ и по дату возврата денег).
Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика
Не только дольщик может отказаться от договора, но и у застройщика могут быть обоснованные причины, чтобы расторгнуть договор ДДУ.
Согласно ч.ч. 4 и 5 статьи 5 ФЗ-214 застройщик может инициировать процедуру расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при просрочке более чем на два месяца оплаты цены по договору, если оплатить нужно всю сумму единовременно;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей, если оплата производится по определенному графику (под систематическим нарушением понимается – просрочка по платежу более трех раз в течение 12 месяцев или двухмесячная и более задержка внесения денежных средств).
Закон устанавливает следующую процедуру расторжения ДДУ застройщиком:
- направление застройщиком в адрес дольщика письма-предупреждения о необходимости заплатить по договору, а также о последствиях не исполнения данной обязанности;
- при условии отсутствия оплаты через 30 дней после направления застройщик может расторгнуть ДДУ, направив уведомление об отказе от исполнения договора дольщику заказным письмом с описью вложения. В этом случае датой расторжения ДДУ будет считаться дата направления уведомления;
- возврат дольщику уплаченных им по ДДУ денежных средств. Выплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора.
- если застройщик задержал возврат денег, то должен будет выплатить и проценты в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214.
Порядок расторжения дду дольщиком
во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору. расторжение дду застройщиком по порядок расторжения дду дольщиком и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); регистрация расторжения дду по порядок расторжения дду дольщиком и метро При наличии оснований отказаться от договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, заключение соглашения о расторжении ДДУ о возврате денежных средств может только навредить, т.к. вы потеряете возможность взыскать в суде проценты за пользование вашими деньгами. .
Ответы на самые распространенные вопросы
Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?
Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.
Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?
Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Чтобы приобрести квартиру на первичном рынке, большинство дольщиков оформляют ипотечный кредит. Если в ходе строительства дома возникают проблемы, то, как можно расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги? В данном случае договор находится в залоге у банка, и дольщик обязан решить вопрос в этой кредитной организацией.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Как происходит возврат денег при расторжении договора долевого участия
Дольщик, как инвестор в строительство своей квартиры, вносит сумму денежных средств в виде ежемесячных платежей или одноразово в полном объеме. При расторжении ДДУ без привлечения судебной инстанции, застройщик обязан возвратить всю сумму дольщику в течение 20 дней и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования в двойном размере.
Эти дополнительные выплаты начисляются застройщику за пользование чужими средствами. Если аннулирование договора происходит в судебном порядке, объем средств, подлежащих возврату дольщику, определяется судом.
Суд может назначить штраф в пользу дольщика в размере 50% от суммы, присужденной по иску. Она может быть как больше, так и меньше, заявленной истцом. Это зависит от полноты представленного пакета документов и грамотно составленного искового заявления.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.
- Не достигнуто обоюдного соглашения о необходимости расторжения.
- Застройщиком существенно изменён проект строительства.
- Изменено целевое назначение нежилых помещений квартиры.
Иск для судебного разбирательства должен быть составлен в строгом соответствии с процессуальными нормами гражданского законодательства.