Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Всё, что было сказано о перепланировке кухни с переносом её в жилую комнату для обычных квартир, актуально и для новостроек. Никаких отличий нет. Единственный способ согласовать такую перепланировку в новостройке- это попросить застройщика изменить чертежи и изначально указать расположение кухни в нужном месте до сдачи дома в эксплуатацию.
Перенос кухни в жилую комнату в новостройке.
Законность перепланировки
Любую перепланировку придется согласовывать в соответствующих инстанциях, иначе она будет считаться незаконной. Штраф за несогласованные изменения в планировке квартиры составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей (согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ). После выплаты штрафа хозяин квартиры будет обязан получить документальное разрешение на перепланировку с экспертизой, удостоверяющей, что перепланировка соответствует строительным и санитарным требованиям.
В ситуации, если жилищная инспекция не утвердит перепланировку, хозяину придется вернуть кухню на прежнее место. Упорный владелец, не желающий узаконить новую планировку квартиры или восстановить ее прежний вид, получит новый штраф от жилищной инспекции. И это взыскание будет значительно больше, чем первое. Если после уплаты второго штрафа владелец не спешит официально задокументировать изменения либо вернуть квартире исходную планировку, жилищная инспекция может направить иск в суд для вынесения постановления о выселении нарушителя и продаже его квартиры.
Основные сложности переноса кухни
Прежде всего, стоит разобраться во всех последствиях и сложностях данного решения. И это не заказ нового гарнитура или установка раковины и встроенной техники. Первоначально все трудности возникают на стадии разработки, составления и утверждения проекта. Сюда входит перенос коммуникаций, снос перегородок, перенос зоны приготовления пищи на балкон, в прихожую или гостиную.
- Процесс осложняется перепланировкой, если она предполагает увеличение полезной площади за счет возведения новых стен или перегородок. Это возможно, но процесс трудоемкий, а сам проект предполагает сложные технические изменения с усилением будущих стен, восстановлением жесткости и несущей способности, возведением колонн и другими нюансами!
- Если кухня должна быть перенесена на промежуточный этаж, рекомендуется рассмотреть ее перенос в зону, где она также будет расположена над нежилым помещением;
- В многоквартирном доме ни одна функциональная зона не может находиться над жилым помещением. В случае, если переоборудование запланировано на первом этаже, данный вопрос отпадает. Но если этаж последний или промежуточный, нужно начинать собирать документы. И не факт, что все будет решено положительно;
- Проблема заключается в получении разрешения на такие работы, особенно на проведение газа, воды и канализации. С вентиляцией и электрификацией дело обстоит несколько проще.
Кроме того, стоит отметить, что все основные проблемы чаще всего связаны с переносом плиты и раковины. Холодильник и микроволновая печь могут быть установлены в любом удобном для вас месте…. Но вряд ли это будет полноценная кухня. Ситуация проще, если плита и другие кухонные приборы электрические. Но опять же, решение зависит только от ваших желаний, финансовых возможностей и собственной активности!
Перенос кухни в коридор
С точки зрения практичности и удобства дальнейшего использования самого коридора, это не самое лучшее решение. Но оно имеет право на жизнь, если вы хотите реорганизовать маленькую квартиру в более функциональную.
В данном случае маленькая кухня площадью 8 квадратных метров была заменена детской комнатой. Кухню перенесли в прихожую, потому что это было практичнее ее размещения в единственной гостиной, где теперь находится только столовая!
Коммуникации находятся в полу и стенах, в специальных нишах и каналах, газ подключается через стену. Множество ящиков и шкафов для хранения кастрюль, сковородок, тарелок и банок, продуктов. Из бытовой техники есть только плита, вытяжка, раковина и небольшой встроенный холодильник.
Не очень удобно, расположение кухни прямо у входа в квартиру, но это негативное явление не в счет, если вы принимаете гостей редко.
Перенос кухни с точки зрения действующего законодательства
Многие из интересующихся, можно ли перенести кухню в жилую комнату, находятся в плену ошибочных суждений. Одни считают, что подобное изменение планировки невозможно, другие — что путь получения разрешения на перенос кухни усеян непреодолимыми проблемами, третьи — что в собственном приватизированном жилье (квартире, доме) позволены любые переделки, лишь бы хватало места. Четвертые убеждены в том, что задним числом смогут узаконить все, что самовольно переделывается и переносится.
В результате — многочисленные нарушения, отказы узаконить перепланировку и штрафы, испорченное оборудование, расшатанные нервы, пролитые слезы, потерянное время и выброшенные на ветер средства. Перечисленных неприятностей можно избежать. Для этого необходимо знать и принимать во внимание отношение законодательства к изменению конфигурации жилой площади. Сразу отметим, что закон допускает перепланировку квартиры с переносом кухни. Обязательными для выполнения условиями являются:
- Сохранение (не ухудшение) после переноса кухни собственных жилищных условий и соседей;
- Следование актуальным санитарным (СанПиН 2.1.2.2645-10) и строительным (СНиП 31-03-2003) нормам и правилам;
- Соблюдение порядка получения разрешения на перепланировку и согласования переноса кухни в комнату либо другое место;
- Узаконивание самовольно сделанной модификации планировки соответственно предусмотренной процедуре.
Справедливости ради отметим ряд законных оснований для того, чтобы кухонное помещение переносить на новое место. Разрешительные процедуры максимально упростятся в случае, когда:
- Перестраиваемая квартира — на первом этаже (ничьи условия жизни и интересы не задеваются, смело можно делать перепланировку, опираясь на строительные нормативы);
- Реконструкцию затеял собственник или съемщик двухуровневого жилья (интересы, санитарные и жизненные условия соседей снизу не затрагиваются);
- Помещение кухни «передислоцируется» над размещенными на нижних этажах коридорами, кладовками, пр. нежилыми помещениями.
Во время ремонтных работ, связанных с размещением кухонного помещения на другой площади, приходится решать типовые задачи по увязке производимых действий с существующими требованиями нормативных документов. К ним относят:
- Использование места, освобожденного в результате сноса (ликвидации) санузла;
- Перенос собственно кухни и кухонного оборудования в жилую комнату;
- Модификацию канализации и водопровода;
- Обеспечение должной вентиляции и естественного освещения.
В таком же порядке произведем и выкладку последующего материала.
Использование места разобранного санузла
Законом перенос кухни на место ликвидированного для этого санузла или ванной комнаты делать нельзя. Положения СанПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8) и СНиП 31-03-2003 (п. 9.22) воспрещают размещать санузлы над жилыми комнатами и кухонными помещениями. Исключение составляют только двухуровневые квартиры. По закону, размещая кухню на «территории» бывшего туалета, владельцы формально ухудшают жилищные условия.
Всего пять лет назад проблему решало обращение в компетентный орган с заявлением об осознанности такого шага и обязательстве уведомить об этом покупателя в случае продажи квартиры. Сегодня эта лазейка в законе упразднена. Исключения — жилье в двух уровнях либо проживание на последнем этаже, исключающее наличие санузлов соседей сверху.
Чем грозит незаконный перенос кухни
Перепланировка без разрешения контролирующих органов может обернуться штрафом и даже потерей жилья. Скрыть ремонт вряд ли удастся — недовольные соседи могут оповестить управляющую организацию или обратиться с жалобой в Мосжилинспекцию.
Сумма штрафа невелика, но комиссия выдаст предписание узаконить изменения в определенный срок. Если оставить перенос кухни в жилую комнату без согласования, жилищная инспекция обратится в суд с требованием оформить перепланировку по закону или вернуть в прежнее состояние.
Еще одним минусом незаконных перепланировок является невозможность в будущем продать квартиру по адекватной цене. Для передачи права собственности по договору купли-продажи необходимо заключение оценочной комиссии БТИ. Нарушитель не сможет получить такой документ, если внутренняя планировка не соответствует техпаспорту. А банки не пропустят сделку по ипотеке.
Основные сложности переноса кухни
В первую очередь, стоит понимать все сложные последствия данного решения. И это не заказ нового гарнитура или установка мойки и встроенной техники. Изначально, все трудности заключаются в оформлении, составлении и согласовании проекта. Касается это переноса коммуникаций, сноса перегородок, перемещения зоны готовки на балкон, в коридор или гостиную.
- Проблемой является именно разрешение на подобные работы, в особенности, что касается газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. С вентиляцией и электрификацией все несколько проще;
- В многоквартирных домах не допускается размещение функциональной зоны над жилой. В случае задуманной перепланировки на первом этаже, вопрос практически отпадает. Но если этаж верхний или промежуточный, необходимо приступать к сбору документов. И, не факт, что все решится положительно;
- Если на промежуточном этаже выполняется перепланировка с переносом кухни, желательно рассматривать вариант подобного смещения в ту зону, где кухня также будет над нежилым помещением;
- Осложнение процесса касается и перепланировки, которая ведется с расширением полезной площади путем снова ненесущих стен или перегородок. Оформление возможно, но проблема отнимает много времени, да и сам проект перепланировки предусматривает сложные технические изменения с усилением будущих стен, восстановлением жесткости, несущей способности, строительством опор, прочими нюансами!
Дополнительно стоит отметить, что все вопросы чаще касаются переноса плиты и мойки. Холодильник и микроволновую печь можно установить, где угодно… но только вряд ли это будет полноценная кухня. Также, ситуация упрощается в случае отсутствия газоснабжения, если плита и другие приборы приготовления пищи электрические. Но решение снова зависит только от вашего желания, финансовых возможностей, собственной активности!
Ответственность за незаконную перепланировку кухни
Любая перепланировка квартиры, которая не была согласована с соответствующими структурами, является противозаконной.
Но даже если собственник и выплатит штраф, то это не будет означать, что ему разрешено и дальше жить в перепланированной квартире.
Кроме штрафа его обязательно заставят узаконить перепланировку (если она соответствует всем необходимым требованиям и нормам) либо же вернуть кухню на прежнее место.
Если владелец квартиры не будет предпринимать никаких действий касательно возврата кухни в прежнее состояние либо же не произведет узаконивание перепланировки, тогда Жилищная инспекция выпишет ему повторный штраф, который обычно в несколько раз больше предыдущего.
Но даже если и после этого он не выполнит условий по переносу кухни, тогда Жилищная инспекция будет обращаться в суд с иском о выселении нарушителя из квартиры и дальнейшей продажей недвижимости.
Монтаж вентиляционной системы
Устройство вентиляционной системы.
Первый этап переноса кухни, включающий в себя установку технических коммуникаций, завершается монтажом вентиляционной системы. Для обеспечения хорошей очистки кухонной зоны необходима принудительная вентиляция, причем ее выход может осуществляться только в отвод, выполненный в кухне, или непосредственно на улицу. Вывод вентиляционного канала через отводы санузла и ванной не разрешается. При выводе вентиляции на улицу система проветривания не должна мешать соседям, что требует дополнительных внешних отводов.
Для подсоединения к отводу прежней кухни, как правило, требуется смонтировать достаточно длинный вентиляционный короб. При наличии подвесного или натяжного потолка протяжка такого короба не вызывает сложности и легко маскируется потолочными плитами. Если подвесные потолочные системы отсутствуют, замаскировать короб можно путем укладки его вдоль стены по потолку и облицовкой пластиковыми плитами.
Статья по теме: Структурные обои для стен: особенности и как клеить
Инструменты необходимые для работы: молоток, перфоратор, дрель, плоскогубцы, отвертка.
Принудительная вентиляция обеспечивается при помощи вытяжного вентилятора. Отсос воздуха над рабочим участком кухни может обеспечиваться через отверстие (или несколько) в стене или с помощью колпака островного типа.
Ответственность за незаконную перепланировку кухни
Любая перепланировка квартиры, которая не была согласована с соответствующими структурами, является противозаконной.
Согласно ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ за такое деяние владельцу квартиры будет грозить штраф в размере от 2 до 2,5 тыс. руб.
Но даже если собственник и выплатит штраф, то это не будет означать, что ему разрешено и дальше жить в перепланированной квартире.
Кроме штрафа его обязательно заставят узаконить перепланировку (если она соответствует всем необходимым требованиям и нормам) либо же вернуть кухню на прежнее место.
Если владелец квартиры не будет предпринимать никаких действий касательно возврата кухни в прежнее состояние либо же не произведет узаконивание перепланировки, тогда Жилищная инспекция выпишет ему повторный штраф, который обычно в несколько раз больше предыдущего.
Но даже если и после этого он не выполнит условий по переносу кухни, тогда Жилищная инспекция будет обращаться в суд с иском о выселении нарушителя из квартиры и дальнейшей продажей недвижимости.
Согласование переноса кухни в коридор — 2ПРОЕКТОР г. Москва
508-е постановление Правительства Москвы запрещает объединять кухню с газовой плитой с другим помещением. Поэтому, практически невозможно зарегистрировать перепланировку, при которой газовая плита будет перенесена на другое место, так как убедить комиссию в том, что у вас не объединение, а расширение, практически невозможно.
Но, если вы все еще уверены в необходимости переноса кухни с газовой плитой в коридор, вам придется заглушить газ на «старом» месте, а новое кухонное пространство оборудовать электрической плитой, для чего понадобится увеличить потребляемую мощность до 7-9 квт. Либо использовать маломощную электроплиту если увеличение мощности невозможно или неоправданно дорого.
Для того чтобы отказаться от газа в своей квартире и не нарушить закон, необходимо:
- Подать заявление в свою управляющую компанию о замене газовой плиты на электрическую.
- Согласовать с электоросетью возможность установки новой электро-плиты (тарифы, увеличение мощности, возможности электро-проводки).
- Обратится в Мосгаз с просьбой об отключении газа.
Перенос кухни в комнату со всеми коммуникациями
Как перенести кухню в зал, а из кухни сделать спальню? Сложный ли это процесс?
Решив перенести кухню в другую комнату, многие хозяева не задумываются над тем, что им придется переносить и различные коммуникации. Но этот вопрос остро стоит, поскольку от этого зависит безопасность и благополучная жизнь владельца квартиры, а также его соседей.
Как перенести кухню в комнату вместе с коммуникациями? Вопрос непростой, но разрешимый:
- трубы водоснабжения можно разместить как под потолком, так и под напольным покрытием;
- обязательно следует позаботиться о вентиляции, чтобы не было на новой кухне задымленности и влажности. Вентиляция должна подсоединяться в вытяжному вентканалу. Короб вентиляции должен проходить через канал старой кухни, то есть, хозяину придется тянуть короб через квартиру;
- трубы канализации нужно уложить в новой кухне правильно – под определенным углом. Если уложить трубы под уклоном не получается, тогда можно использовать специальные водные насосы;
- не стоит переносить кухню, если придется переносить вентиляционную трубу на расстояние, которое будет превышать 10 м. В противном случае тяга будет уменьшаться, возникнет необходимость установки дополнительных вентиляторов;
- новая кухня обязательно должна иметь окно, которое ничем не должно перекрываться;
- если на новой кухне будет располагаться различная бытовая техника, которая при работе будет вызывать дополнительную нагрузку на электрические сети, тогда стоит заранее подумать об установке отдельного автомата.
Какие нюансы необходимо учитывать?
- В планах БТИ должны быть отражены только расположение плиты и кухонной раковины. Если переносить их не планируется, то и проблем с согласованием возникнуть не должно. Холодильник можно размещать на жилой площади без проблем, то же относится и к столу для готовки.
- Плита и кухонная раковина могут быть перенесены в нежилое помещение – например, в прихожую. А вот переносить их в санузел запрещается – такая перепланировка означает, что владелец квартиры расположит свою кухню под санузлом («мокрой зоной») соседей сверху и тем самым ухудшит свои же жилищные условия.
- Согласно СНиП, в кухне обязательно должно присутствовать естественное освещение – окно или смежная с соседней комнатой стеклянная перегородка.
- Перенос газовой плиты – отдельный вопрос. Помещение, в котором расположена плита, должно быть изолировано, при этом труба для подвода газа не должна проходить через жилые помещения. В разных городах могут быть свои законодательные акты, регламентирующие перенос плиты – в Москве, к примеру, этот нюанс прописан в Приложении к постановлению городского правительства от 25 октября 2011 г.
- Несмотря на то, что под кухней не должно располагаться жилое помещение, можно незначительно увеличить площадь смежной комнаты за счет площади кухни. Жилищная инспекция одобрит перепланировку, если прилегающая к кухне комната будет признана нежилой. Для этого в плане ее можно обозначить как «гостиная», «коридор» или «кабинет».
Наконец, законный перенос кухни можно осуществить в том случае, если соседи снизу уже провели аналогичную перепланировку (убедитесь, что они сделали это законно и с разрешения жилищной инспекции). В такой ситуации кухня переносится так, чтобы располагаться строго над кухней соседей снизу.
Правила и условия перепланировки и переноса мокрых зон в квартире
Проведение мероприятий, связанных с перепланировкой мокрых зон, стало довольно распространенным явлением. Нельзя забывать о том, что согласование такого процесса является довольно сложным ввиду наличия некоторых запретов, а также специфических особенностей.
Узаконить расширение мокрых зон на жилую площадь невозможно. На законодательном уровне не предусмотрена возможность расширения кухонь за счет площадей, отведенных для санузла. Аналогичный запрет установлен и в отношении расширения санузлов за счет кухонь. Причиной тому служит нарушение условий, предусмотренных для проживания в многоквартирных домах.
Существование возможности проведения перепланировок данного вида присутствует у собственников тех квартир, размещение которых выполнено на последних этажах. Среди запрещенных изменений конструктивных элементов жилья отмечается создание ванных комнат или душа, имеющего цельных поддон. В некоторых случаях такую технологию называют душ-драп.
Основанием для запрета служит тот факт, что такое переустройство не создает доступ к инженерной системе, что исключает возможность устранения возникающих проблем (протечка, неполадка и пр.). Данное основание лежит в основе запрета заключения труб кухонного газового оборудования в стены.
Переустройство и перепланировка разрешены по закону при наличии всех соответствующей документации. Как проводится оформление перепланировки двушки в монолитном доме — смотрите тут.
Не допускается объединение кухни с холодной зоной, имеющейся на балконе или лоджии. Поводом для этого служит недостаточность мощности системы многоквартирного отопления, которая не позволяет отапливать дополнительные помещения. Вместе с тем отсутствуют шансы на согласование теплых водных полов в зоне санузла, запитанных от отопительной системы общедомового значения.
Увеличение кухни за счет жилой комнаты
- Большинство типовых серий панельных и кирпичных домов обладают одним существенным недостатком — малой площадью кухни.
- На сегодняшний день одним из самых распространенных типов перепланировок – является расширение кухни, с увеличением ее площади.
- У собственника имеются следующие варианты:
- Увеличение площади кухни за счет жилой комнаты
- Увеличить кухню за счет коридора
- Перенести кухню в зону прихожей, устроив тем самым кухню — нишу с обычно большой зоной столовой, которая получается из жилой комнаты расположенной рядом
- Увеличение кухни за счет демонтажа вентиляционных коробов
- Увеличение кухни за счет присоединения балкона
Прежде всего обратимся к законодательству:
В СНиПах и СаНПиНах, нет информации о запретах/разрешениях переноса кухни над жилыми комнатами, это регламентируется пунктом 22 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 №47:
«Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается».
- Вариант 1. Кухня газифицирована (плита на кухне газовая)
- Газифицированная кухня, сведет на нет все планы собственника касательно согласования перепланировки.