Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Погашение ипотечного кредита до продажи квартиры
Этот вариант наиболее понятный и простой. После расчета с кредитором продать квартиру будет легче и быстрее, а из-за снятия обременения можно рассчитывать на более высокую стоимость.
Погасить остаток долга можно своими средствами (что выполнимо далеко не всегда) или заемными (можно оформить потребительский заем). После возврата средств владелец квартиры берет в банке справку, подтверждающую отсутствие задолженности, предоставляет ее в Росрестр, который снимает обременение. После этого жилье находится в свободном распоряжении владельца, который может его продать обычным способом. При этом на сроки продажи квартиры влияют стандартные факторы:
- стоимость;
- состояние квартиры;
- местонахождение;
- наличие совладельцев;
- сезонность и другие.
Главный плюс этого варианта – он выступает единственным способом продать ипотечное жилье по рыночной стоимости.
Продажа своими силами
Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.
Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.
Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.
После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:
- гражданский паспорт (копия);
- заявление на снятие обременения;
- закладная, забранная в банке;
- свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.
Продажа при участии банка
Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.
Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.
Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).
Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки. Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.
Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.
✒ 3aлoгoдaтeль и зaлoгoдepжaтeль пoдaют coвмecтнoe зaявлeниe в opгaны Pocpeгиcтpaции.
✒ К зaявлeнию пpилaгaeтcя пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и выпиcoк.
✒ Пpoвepкa дoкyмeнтoв зaнимaeт oт 1 дня пpи элeктpoннoй peгиcтpaции cдeлки, 3 дня чepeз нoтapиyca, 5 днeй пpи пepeдaчe дoкyмeнтoв в pocpeecтp, 7-9 днeй пpи oфopмлeнии чepeз MФЦ.
✒ B cлyчae пoлoжитeльнoгo peшeния, в peгиcтpaциoннyю зaпиcь и нa дoгoвop ипoтeки внocитcя нaдпиcь ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa. Oтмeткa o гocpeгиcтpaции нeдвижимocти coдepжит: пoлнoe нaзвaниe гocyдapcтвeннoй cлyжбы, кoтopaя пpoвeлa peгиcтpaцию, дaтy, мecтo и нoмep peгиcтpaции. Дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью.
Схема 3. Продажа квартиры из-под залога
-
Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
- В этом случае сделка проводится следующим образом:
- Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
- Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
- В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
- Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
- После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
С чего же начать продажу квартиры?
Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.
Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.
Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.
Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.
Досрочное погашение долга за счет средств покупателя
С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.
И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
Соответственно порядок действий будет следующим:
Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки
Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.
Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
Соответственно порядок действий будет следующим:
Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.
Как правильно составить договор купли-продажи по ипотеке?
Помимо материальной части обязательства (своевременной уплаты долга), заемщик несет полную ответственность за сохранность полученного объекта. В понятие сохранности объекта включается его поддержание в надлежащем виде, использование только по назначению, проведение всех необходимых работ, включая и капитальный ремонт (ст. 30). Все расходы, понесенные в этом направлении, не являются частью полной стоимости кредита. Заемщик несет их и без вероятности последующего получения возмещения со стороны банка.
Естественный износ объекта, связанный с периодическим использованием, не может считаться за намеренное ухудшение его исходного вида. В этой части ответственность заемщика полностью исключается.
Банк, предоставляющий средства на приобретение объекта с ипотеку, пользуется рядом преференций, предусмотренных ст. 34-35 ФЗ. В договоре они прописываются отдельным пунктом, на который нужно обратить внимание. Хотя превышение объёма прав банка, идущего вразрез с действующим законодательством, не допускается, банки нередко трактуют неоднозначные положения ФЗ в свою пользу.
Помимо факультативных / второстепенных прав, заранее оговорённых сторонами, существуют ещё и императивные права банка, предусмотренные профильным законодательством. К таковым относятся следующие:
— проверка сохранности объекта и соблюдения его целевого использования — по своему усмотрению банк может удостоверять процесс использования объекта в любое время, без предварительного согласования проверки с заемщиком;
— проверка документов объекта на факт выявления какого-либо несоответствия, или мошенничества со стороны заемщика;
— требование досрочного исполнения обязательств, в случаях оговорённых в договоре, либо предусмотренных законодательством;
— наложение запрета на некоторые действия в процессе реализации права на использование объектом — к примеру, банк может запретить оформление постоянной / временной регистрации лица по текущему адресу, не являющегося членом семьи заемщика.Крупные банки не задаются целью постоянно проверять ипотечный объект на предмет соответствующего использования. Но пренебрегать данными требованиями не следует. Любое нарушение требований по использованию объекта может повлечь наложение в отношении него взыскания, либо обязанности по досрочному исполнению обязательств со стороны банка.
Обязанности банка в рамках действия договора могут прописываться отдельным пунктом, либо прямо вытекать из прописанного объёма прав банка. Следовательно, обязанности банка следующие:
— предоставление любой информации заёмщику, касающейся исполнения ипотечного соглашения — остаток долга; размер ежемесячного платежа; движение по счёту клиента; обнаруженных нарушений и предпринимаемых в связи с этим мерах; изменение платёжных реквизитов (способов оплаты); переуступке портфеля в рамках агентского соглашения или цессии;
— предоставление всех необходимых документов — справок; выписок; подтверждений; квитанций;
— принятие мер по урегулированию (устранению) притязаний на объект третьих лиц, в том числе и выступление в судебном производстве в виде ответчика / истца;
— принятие мер по урегулированию (устранению) притязаний со стороны государственных и муниципальных органов.Помимо описанных обязанностей в отношении банка в рамках договора могут предусматриваться и прочие, но банки крайне редко обременяют себя дополнительными обязанностями, ограничиваясь лишь предписаниями законодательства.
Достаточно противоречивый пункт любого ипотечного соглашения, вызывающий вопросы у потенциальных заёмщиков. В статье 31 ФЗ даются рекомендательные нормы, в соответствии с которыми стороны могут самостоятельно согласовать процедуру страхования объекта. При этом имеется в виду страхование от полной гибели объекта или от значительных ухудшений его состояния. Именно эти виды рисков должны сопровождать любое ипотечное соглашение.
Какая из сторон возьмёт на себя обязательства по страхованию — не имеет значения. Но в большинстве случаев эти обязательства возлагаются непосредственно на заемщика. Использоваться могут следующие схемы:
— страховой полис оплачивается отдельно, и его стоимость не включается в полную стоимость кредита;
— цена за страховой полис вкладывается в процентную ставку, м следовательно, включается в ПСК.В любом случае, выгодоприобретатель — это банк. Заёмщик заключает соглашение со страховой компанией от своего имени, но в случае наступления страхового события, все выплаты пойдут в пользу банка — залогодержателя.
Следует обратить внимание, что по умолчанию может предусматриваться только описанный вид страхования — то есть, страхуется сам объект. Если банк настоит на страховании ответственности заёмщика (де-факто — жизни и здоровья), то данное требование будет расцениваться как злоупотребление со стороны банка. Заёмщик страхует свои жизнь и здоровье, ответственность, и прочие риски, только по собственному желанию.
Роспотребнадзор неоднократно разъяснял, что если заёмщик соглашается страховать объект самостоятельно, то банк не имеет права ему указывать на сотрудничество с конкретной компанией-страховщиком. Это будет расцениваться как навязывание услуг, тем более, что большие банки имеют свои дочерние страховые компании.
С другой стороны, хоть банки и предусматривают на своих официальных сайтах возможность отказа заёмщика от оформления страховки, последние, зачастую, вынуждены соглашаться с предложенными условиями. Причина тому — риск получения ничем не мотивированного отказа в подписании договора со стороны банка.
Несмотря на то, что оформление страхового полиса на объект предполагает дополнительные расходы для потенциального заемщика, оно является достаточно необходимой услугой. Во-первых, оно минимизирует риски утери объекта, и, во-вторых, согласие на оформление страховки в разы повышает шансы заёмщика на получение необходимой суммы средств.
Крайне не рекомендуется предпринимать меры по прекращению договора страхования без ведома банка. Это может послужить причиной досрочного расторжения действующего соглашения с требованием погасить оставшуюся задолженность целиком. В худшем случае в отношении объекта может быть наложено взыскание. На практике, банки разрешают не продлевать страховой полис в том случае, если к этому моменту выплачено 75-85% от суммы основного долга. Но и такой вариант рассматривается в строго индивидуальном порядке.
И наконец, оформлением страховки рекомендуется заниматься самостоятельно. Это позволит лично выбирать удобную страховую программу, пользоваться специальными предложениям компаний-страховщиков, контролировать стоимость полиса. Если же этот процесс доверить банку, то весь срок действия соглашения заёмщику придётся только платить, без прямого участия во взаимодействии со страховщиком.
Что делать с третьими лицами?
Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:
- требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
- при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
- рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
- если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
- застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул) .
Похожие записи: